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5月房價迂回上漲 各地調(diào)控或?qū)⒓哟a
2013-06-19 18:31:16 來源：每日經(jīng)濟新聞 作者：葉燕婷 胡健 閱讀：
保障房建設(shè)仍存難題/
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強分析，調(diào)控政策的初衷是限制樓盤均價，但實際上只是推遲了高價樓盤的開盤時間，打亂了新房上市的節(jié)奏，致使當?shù)爻霈F(xiàn)新盤供應(yīng)不足的狀況。今年“國五條”20%個稅推出后，減少了二手房的上市量和成交量，市場因供給不足出現(xiàn)“量跌價漲”的怪圈。
另外，由于各項調(diào)控政策都在試水初期，效果也難以達到預(yù)期。如房產(chǎn)稅，目前試點城市只針對新購置的住房征收，并未對投資客已持有的多套住宅下手。陳國強表示，如果未來仍然只涉及“增量”而不觸動“存量”，或稅率稅基無明顯的上升，那么短期內(nèi)對房價的影響比較有限。
在抑制投機性需求方面，采取了征收個人所得稅、調(diào)高按揭成數(shù)、加息等措施。陳寶存則認為，在相關(guān)交易環(huán)節(jié)加大征稅力度，表面上在一定程度內(nèi)抑制了炒房，實際上卻是阻止了房源的流通和房地產(chǎn)市場的配置，不少賣主將稅收成本轉(zhuǎn)嫁到買主頭上，最終又刺激了房價的上升。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉則向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，我國樓市發(fā)展體系不完善，監(jiān)管不到位等加劇了房價調(diào)控的難度。另一方面，財富效應(yīng)過度集中于樓市，投資與剛性需求結(jié)合在一起，更加導(dǎo)致調(diào)控難以發(fā)揮實質(zhì)性作用。
保障房缺失一直以來都被視為房價不斷攀升的原因之一。中國房地產(chǎn)與住宅研究會副會長顧云昌曾尖銳地指出：“保障房的問題有五個：誰投資、誰建造、怎么建、保障誰、怎么管，現(xiàn)在還沒有搞清楚，光是把任務(wù)定出來了。”
2010年，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提出，當年完成建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)，共計580萬套的目標，最終完成情況大打折扣，根據(jù)國土資源部發(fā)布2010年全國住房用地供應(yīng)計劃執(zhí)行情況公告顯示，保障性住房（經(jīng)濟適用房和廉租房）用地完成計劃的65.2%；棚改房用地完成計劃的40.2%。
2011年，國家對于保障房建設(shè)的規(guī)模要求進一步擴大，“十二五”期間計劃建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套，其中2011年新開工建設(shè)1000萬套。
財政部曾在《廉租住房保障資金管理辦法》中明確指出，2008年起，土地出讓凈收益資金中將有不低于10%的比例用于廉租住房保障。而公開信息顯示，2012年，全國保障性安居工程財政支出3800.43億元中，來自土地出讓收益支出的僅為593.01億元，對比1.95萬億元的當年全國300個城市土地出讓金，用于保障性住房的土地出讓金占比僅為3.04%，遠遠未達到10%的標準。
近幾年由于大面積的保障房建設(shè)，帶來的是財政投入資金和住房用地的壓力不斷增大。以深圳為例，2012年新開工保障房7.3萬套，建設(shè)資金總需求140多億元，而統(tǒng)計的資金缺口高達110億元。為了籌資，政府推進企業(yè)利用自有用地、城市更新用地等存量土地建設(shè)保障性住房并用企業(yè)集資、商品房配建保障房等方式解決資金和土地問題。
陳寶存認為，這些保障房數(shù)量是上去了，但是也存在一些問題。首先各類職工集資建房與普通老百姓關(guān)系不大；其次目前大量的保障房是開發(fā)商在建商品房時配建的。保障房建設(shè)由開發(fā)商完成，建得越多，商品房成本越高。反過來老百姓對房價預(yù)期提高，最后保障房、商品房都會漲價。
多因素助推一線城市房價/
近期，由中國金融四十人論壇課題組完成的 《土地制度改革與新型城鎮(zhèn)化》報告提出多種土地改革方案，包括改革土地招投標拍賣制度為零地價或低成本價供地、地方政府的賣地收入歸中央、政府不再參與基礎(chǔ)建設(shè)、公共設(shè)施以外的土地征收、出讓過程等。
但對于此方案，很多業(yè)內(nèi)人士并不買賬，認為方案過于理想化。張宏偉認為，減少土地收入后，地方政府財政收入將大幅減少，在找到新的可替代“盈利”模式之前，這種財政結(jié)構(gòu)很難改變。陳寶存也表示，城鎮(zhèn)化過程中，土地出讓金存在是必要的。它是政府治理土地的資金來源，另外，目前的保障房建設(shè)、教育、水利水電等都要要從土地出讓金中拿出，“零地價”是不合理的。
未來房價如何？張宏偉認為，一線城市供需面緊張，未來房價上漲是必然的。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國主要的一二線城市中，截至6月初的庫存為171.73萬套，相比年初的180萬套減少了5%，四個一線城市的住宅庫存也從年初的22.7萬套減少到19.98萬套。
同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，今年一季度一線城市商品住宅的供求比平均值為0.63，巨大的市場需求，加上供應(yīng)有限，使得一線城市住宅市場陷入供不應(yīng)求的局面，出清周期持續(xù)下降。
張宏偉表示，目前所有的調(diào)控政策更側(cè)重于打擊投機性需求和完善整個征稅體系。只要投資性需求不過多地干擾房地產(chǎn)市場，房價的漲跌還是取決于市場需求。陳寶存亦表示，城鎮(zhèn)化過程中，剛需導(dǎo)致房價上漲是一個趨勢，但必須嚴格控制漲幅。
“高房價有利窮人”論缺乏起碼溫度
鄧海建
樓市永遠是個不斷“見證奇跡”的地方。奇跡不僅有價格，還有宏論。6月8日，獨立經(jīng)濟學家、北京大學匯豐商學院教授金巖石接受媒體采訪時稱，“如何建立合理的住房體系？就應(yīng)該讓豪宅賣出天價，然后政府有錢了，就能給窮人建保障房。高房價不是為了讓富人發(fā)財，而是讓窮人能住上房子。”6月17日，《人民日報》針對此說法刊文稱，高房價竟然成為有利于窮人住上房子的借口，實屬奇談怪論。
這幾天，網(wǎng)民將“高房價有利窮人”形容為“流氓強暴有利于良民提高戰(zhàn)斗力”。被譽為“索羅斯中國門徒”的金巖石，在被主流媒體批為奇談怪論、歪理邪說之后，還是連發(fā)兩條微博，自證清白，堅稱“市場是買賣雙方的博弈，成交即合理，高房價傷及貧民，故保障房是政府的良心”！他還反問，“《人民日報》文章的主導(dǎo)思想依然是讓商品房巿場承擔保障責任，為政府的失職開脫。請公論：保障房責任由誰承擔？豪宅補公租何錯之有？”
先來分析兩個核心問題：第一，高房價真不是讓富人發(fā)財嗎？國家信息中心報告曾指出，1998年至2006年，以現(xiàn)價計算的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入平均增長10.2%，而現(xiàn)價住宅銷售額的增長卻達到32.6%。按照今年官方公布的“2012年基尼系數(shù)為0.474”比照，房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進的那些天量貨幣，果真流到窮人那里去了嗎？第二，“豪宅補保障”的說法靠譜嗎？中國的保障房，不是靠土地出讓金建設(shè)起來的。不妨看看政策吧2011年年中，財政部、住建部就聯(lián)合發(fā)出通知，強調(diào)將公共預(yù)算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10%作為保障性住房的建設(shè)資金。但根據(jù)機構(gòu)測算，土地出讓金和公積金收益部分相加，大約可籌集到保障房所需資金的20%到25%。剩余的，還有巨大資金缺口。換言之，高房價對保障房做出的“貢獻”，怎么都算不上“主流”。
金巖石的邏輯，也許確有獨辟蹊徑之處，但這樣的論調(diào)，顯然缺乏起碼的溫度，顯得乖戾而悖逆現(xiàn)實尤其是在房價居高不下、宏調(diào)亟待轉(zhuǎn)身的背景下。6月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2013年5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，5月70大中城市中65個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲，桂林漲幅最高，為2.9%，64個城市二手住宅價格環(huán)比上漲，漲幅最高的是北京，為1.7%。這個時候，如果繼續(xù)放任“漲價有理”、放任價格泡沫的崩盤風險，傷害的恐怕不僅僅是窮人而已。也正是基于這樣的價值判斷，大多經(jīng)濟學者認同 “高房價危及經(jīng)濟大局”之說。
這些年，圍繞買房與賣房的經(jīng)濟學驚人之語層出不窮：比如早期的 “每個人都想買房的觀念非常錯誤”；2008年底，有專家說“現(xiàn)在買房就是愛國”；此后是“未婚女青年”、“丈母娘”等“推高房價”的各色歸因說；即便是2013年，“國五條”出臺，各種“謹防誤傷”的諄諄教誨也時有耳聞……老總搭臺、專家唱戲，語不驚人死不休，反正吹牛不上稅、扯淡無下限。
誠然，經(jīng)濟學家的“夢囈”，可能都會找到模型或依據(jù)。但在所謂的絕對理性之上，還應(yīng)該有溫熱的“窮人經(jīng)濟學”。正如學界人士所言，經(jīng)典社會學家早就論證過，人類理性及理性決策根本上是建立在非理性基礎(chǔ)之上。譬如一旦離開信任，活躍在市場上的理性經(jīng)濟人就連一張合同都簽不下來，而信任、特別是死心塌地的信任，顯然是非理性的。最簡單的例子就是當代經(jīng)濟學就是以“理性的不完善”為邏輯起點的。那么，當我們的經(jīng)濟學家在理性的帽子下胡言亂語或信口開河的時候，其情感與心理究竟何以皈依、這樣的經(jīng)濟學觀點又有多少工具意義？
中國的經(jīng)濟學家都不是喝理性的西北風長大的，就像中國的房子與價格也必得放在國情下考察一樣。為什么專家的立場與觀點會成為輿論風暴？除了真知灼見之外，或者也與專家話語權(quán)的濫用、房地產(chǎn)領(lǐng)域復(fù)雜角力等大有干系。
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