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    1. 5月房?jī)r(jià)迂回上漲 各地調(diào)控或?qū)⒓哟a

      2013-06-19 18:31:16  來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞  作者:葉燕婷 胡健   閱讀: 張家界日?qǐng)?bào)社微信

          “國(guó)五條”落地已近三個(gè)月,房?jī)r(jià)仍在迂回上漲。

          昨日(6月18日),國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示,5月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)比4月份上升0.91%,但環(huán)比上漲的城市數(shù)量已從最高點(diǎn)的68個(gè)回落到65個(gè),環(huán)

          比漲幅在4月出現(xiàn)回落后繼續(xù)收窄。

          偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,房?jī)r(jià)上漲勢(shì)必引來政策繼續(xù)干預(yù),北京6月初在資金監(jiān)管與預(yù)售證發(fā)放方面出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則便是最好的說明。他判斷稱,未來其他地方或?qū)⑿Х卤本┏雠_(tái)更嚴(yán)格的監(jiān)管措施,以引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

          環(huán)比漲幅連續(xù)兩月回落

          全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅略有放緩。

          國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,5月70城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)比4月份上升0.91%,漲幅進(jìn)一步趨緩。二手住宅平均價(jià)格環(huán)比指數(shù)為100.49,比4月降低0.03。

          國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉指出,5月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比4月縮小的城市有34個(gè),其中福州、鄭州、廣州、成都的縮小幅度均在0.6個(gè)百分點(diǎn)以上;二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比4月縮小的城市有30個(gè)。

          與之前數(shù)月一線城市領(lǐng)漲不同,5月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲最快的是三線城市桂林,漲幅為2.9%,而一線城市中的北京、上海、廣州、深圳環(huán)比漲幅分別為1.6%、1.7%、1.5%、1.9%,相比4月均有所回落。

          上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,3月份將成為本輪房?jī)r(jià)上漲中環(huán)比漲幅最大的月份。

          據(jù)鄭紅玉預(yù)測(cè),房?jī)r(jià)同比漲幅將繼續(xù)擴(kuò)大,預(yù)計(jì)將于今年四季度或明年一季度見頂,但環(huán)比漲幅將不斷縮小。

          中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,5月國(guó)內(nèi)主要城市成交量繼續(xù)小幅回落6%,但依然高于去年月均水平。

          業(yè)內(nèi)對(duì)調(diào)控預(yù)期存分歧

          盡管環(huán)比漲幅有所回落,但同比情況不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示,70城新建商品住宅價(jià)格同比上漲5.65%。

          “自2012年二季度同比降幅持續(xù)收窄,至2013年1月份同比止跌回升后,漲幅不斷擴(kuò)大。”鄭紅玉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

          “如果今年樓市信貸不收緊,房?jī)r(jià)必然繼續(xù)上漲,特別是一線城市。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉指出,自2012年以來,信貸規(guī)模增長(zhǎng)較快,成為房?jī)r(jià)反彈的重要推手。

          鏈家報(bào)告認(rèn)為,新一輪調(diào)控遏制了房?jī)r(jià)過快上漲,但市場(chǎng)下行趨勢(shì)并未形成,本輪調(diào)控效果明顯不及2011年。

          繼出臺(tái)“國(guó)五條”執(zhí)行細(xì)則后,北京出臺(tái)了新的限價(jià)方案,即對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格,且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目,可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

          胡景暉認(rèn)為,未來其他地方或?qū)⑿Х卤本┏雠_(tái)更嚴(yán)格的監(jiān)管措施,以引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

          摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌卻稱,在目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭趨緩背景下,短期內(nèi)不太可能進(jìn)一步加大調(diào)控力度,包括按揭貸款政策和稅制變動(dòng)等。決策者可能根據(jù)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)在必要情況下繼續(xù)執(zhí)行以行政手段為主的措施,如限購或限價(jià)。

          關(guān)于5月國(guó)家發(fā)改委所稱房產(chǎn)稅“今年會(huì)有具體動(dòng)作”,胡景暉表示,推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn),無論對(duì)于幫助地方政府盡快擺脫對(duì)土地財(cái)政的過分依賴,還是平抑房?jī)r(jià)和租金,都將起到重要作用。

          深圳房?jī)r(jià)創(chuàng)3年新高 調(diào)控及保障房建設(shè)難題待解

          編者按

          5月,69城房?jī)r(jià)同比上漲,深圳房?jī)r(jià)創(chuàng)3年新高,一線城市地王頻現(xiàn)……新一輪上漲已經(jīng)到來?

          一邊是房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼,另一邊卻是地王頻出、房?jī)r(jià)不斷上漲的現(xiàn)實(shí)。歷年來地產(chǎn)調(diào)控大棒是否都變成了繞指柔?中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控還有哪些招數(shù)可使?中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)又將如何?

          每日經(jīng)濟(jì)新聞實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

          近日,深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員披露,深圳5月新房均價(jià)已高達(dá)22322元/平方米,創(chuàng)下2010年3月以來的新高。

          《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)獲悉,今年前5月,深圳新房月均價(jià)都高于去年18900元/平方米的年均價(jià),而其中單價(jià)突破2萬元大關(guān)的也有3次。

          調(diào)控與房?jī)r(jià)的“糾葛”/

          今年深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有多火爆?半年內(nèi),熱盤遭搶購,萊蒙水榭春天開盤四小時(shí),八成房源已被搶購;萬科翰鄰城、金地名峰等項(xiàng)目更是在夜間悄然開盤,當(dāng)晚銷售均達(dá)九成。除此之外,二手房市場(chǎng)3月份爆發(fā)的上萬套成交量也讓人記憶猶新。

          歷年資料顯示,從2005年起,深圳新房成交均價(jià)一路從7040元/平方米上漲至18900元/平方米,2010年這個(gè)數(shù)字更是達(dá)到20205元/平方米,2011年至2012年稍有回落。

          另外,買房難問題也較為突出。從2005年到去年底,深圳居民人均可支配收入從21494.40元增加到40742元,增幅達(dá)89.5%。同一時(shí)期,深圳住房均價(jià)由7040元/平方米漲到今年5月的22322元/平方米,漲幅高達(dá)217.1%,收入增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房?jī)r(jià)漲幅。

          而根據(jù)中企資本周刊 “盤點(diǎn)十年房?jī)r(jià)”數(shù)據(jù)顯示,1993年到2012年,全國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)10年間從2381元/平方米上漲到5791元/平方米,10年上漲143%,年均遞增10.3%。其中,北上廣深四個(gè)一線城市的漲幅更是分別達(dá)到365%、500%、261%、233%。

          就在房?jī)r(jià)一路上漲的這幾年,國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼。

          其中,稅收政策是調(diào)控的重心之一。2005年起對(duì)非普通住宅的交易及持有期限未滿5年的普通住宅的轉(zhuǎn)讓征收5%的營(yíng)業(yè)稅;2011年起在重慶、上海兩地實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn),并確定今年內(nèi)將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍;2013年2月的“國(guó)五條”要求“二手房交易個(gè)稅按個(gè)人所得的20%征收”。

          信貸方面,十年間二套房首付由30%上升至60%;2010年房?jī)r(jià)瘋漲時(shí),銀監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套房貸;2011年開始要求嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸。

          在土地方面和住房建設(shè)上,2005年至今國(guó)務(wù)院多次要求增加住房建設(shè)用地和普通住宅的供應(yīng);2006年“國(guó)六條”中明確規(guī)定新增住宅供應(yīng)必須符合“70/90標(biāo)準(zhǔn)”。

          其中,“限購令”被普遍視為殺傷力較大的應(yīng)急性調(diào)控手段。2010年4月 “新國(guó)十條”(《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》)出臺(tái)后,包括北上廣深等49個(gè)房?jī)r(jià)過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定,被稱為“限購令”。

          一線城市“地王”頻出/

          知名地產(chǎn)專家和評(píng)論人、亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存認(rèn)為,地價(jià)漲小產(chǎn)權(quán)確權(quán)、農(nóng)地流轉(zhuǎn)、宅地上市會(huì)讓幾乎所有的老百姓獲得收益,農(nóng)民帶著土地產(chǎn)生的財(cái)富也可以進(jìn)城了,這對(duì)城鎮(zhèn)化是個(gè)良性的過程,土地應(yīng)該大量放出。

          事實(shí)上,土地供應(yīng)量卻在不斷下降。從2011年的21.8萬公頃到今年的15.08萬公頃,國(guó)家已連續(xù)3年降低全國(guó)住房用地供地計(jì)劃。而數(shù)據(jù)顯示,2012年全國(guó)300個(gè)城市實(shí)際共推地15.8億平方米,同比下降8.2%,其中住宅用地推出5.4億平方米,同比下降17.3%。

          去年,深圳住宅用地全年累計(jì)供應(yīng)僅50萬平方米,同比減少61%,降幅最大。而在商辦類用地方面,深圳全年累計(jì)供應(yīng)量也不超過百萬平方米,同比減少78%。

          陳寶存認(rèn)為,土地供應(yīng)減少,政府沒有足夠的資金,新的土地的收治和“七通一平”工作隨之難以高效開展。他表示,現(xiàn)在北京都是通過銀行貸款來做土地收儲(chǔ),土地整備速度跟不上,導(dǎo)致一線城市開發(fā)商想拿地政府也拿不出來,或者只拿出毛地,不給凈地,開放商拿地成本大大增加。

          今年一線城市的土地供應(yīng)依然維持“僧多粥少”的情況,各大開發(fā)商為一塊地舉牌拼殺數(shù)百輪的并不鮮見。5月份,廣州白云區(qū)同寶路8號(hào)、10號(hào)地塊,番禺萬博商業(yè)區(qū)地塊四,海珠區(qū)一臨江地塊分別刷新了同地區(qū)的樓面地價(jià)紀(jì)錄,“地王”接連不斷地出現(xiàn)。5月29日,上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊地塊又以46億元的成交價(jià)刷新了上海今年以來的總價(jià)“地王”紀(jì)錄。

          地王頻出也令土地出讓金呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),前5月北上廣深的土地出讓金已接近去年一線城市的土地出讓金總額,同比上漲350%。其中,北京與上海的土地出讓金均超過500億元。

          對(duì)此,北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析,土地市場(chǎng)價(jià)格是滯后市場(chǎng)的,實(shí)際這一輪地王的出現(xiàn)是因?yàn)槿ツ暌詠矸康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲,不僅房?jī)r(jià)上漲了,開發(fā)商資金寬裕了,整體市場(chǎng)的預(yù)期也出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)。

          同時(shí),易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,5月10個(gè)典型城市在土地成交面積同比增幅45%的情況下,土地成交均價(jià)同比暴增215.7%,達(dá)3015元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示,整體而言,地價(jià)最終會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上,供應(yīng)量上不去,資金相對(duì)充沛的開發(fā)商只能以高價(jià)搶地,最終還是購房者承擔(dān)不斷推高的房?jī)r(jià)。


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