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多國嚴(yán)控“二套房”
不僅英國、韓國的房地產(chǎn)調(diào)控備受爭議，許多國家近年都為房地產(chǎn)調(diào)控絞盡腦汁：如何能讓房地產(chǎn)業(yè)既能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，又不會使房價過快上漲？英國皇家特許測量師協(xié)會經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅賓遜對《環(huán)球時報》記者說，各國在調(diào)控房地產(chǎn)問題上，思路基本一致，就是從幾個方面同時入手，一方面大力推行廉租房制度，但與此同時對多套房或擁有空余房間的房產(chǎn)所有者征收重稅。
實(shí)際上，在許多國家，通過各種房地產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別是對多套房征稅不僅成為保證社會收入均衡的調(diào)節(jié)器，而且已成為地方政府收入的主要來源。如美國，房地產(chǎn)稅占地方財政收入的50%-80%。其中郡縣、城市和學(xué)區(qū)三者收取的房地產(chǎn)稅比例為1∶1∶5。特別是對于設(shè)置公立學(xué)校的城市學(xué)區(qū)來說，從添置操場上的運(yùn)動器械，到支付校車的龐大開支，從為教師發(fā)放工資和福利，到為低收入學(xué)生免費(fèi)提供營養(yǎng)午餐，每年的開銷基本上都是從房產(chǎn)稅收入中支取。而加拿大許多城市，包括市政交通、衛(wèi)生環(huán)保、教育投資等許多屬于市一級的公共投資開支項目，其經(jīng)費(fèi)也幾乎全部來自房地產(chǎn)稅收，因此每逢軌道交通上馬或承辦大型運(yùn)動會之類活動等需花大錢的項目時，當(dāng)?shù)厝硕紩?dān)心“又要漲房地產(chǎn)稅了”。
德國有8000多萬人，住房有4000多萬套，平均2人一套。德國政府給自買自住的居民解決低息貸款，以便讓所有中低收入家庭都能買得起房，同時各州還有“住房購買資助計劃”。但對于居民擁有第二套或多套住房，德國卻嚴(yán)格限制。 德國專門設(shè)有“第二住宅稅”，該稅收最早源于1972年。對于有“第二住宅”的居民，這套房不僅要繳房產(chǎn)稅等稅收，也要多繳9%左右的“第二住宅稅”，而且得不到任何補(bǔ)助。
與西方國家相比，亞洲國家對多套房征收重稅只是近些年房價上漲過快之后出現(xiàn)的。自2009年以來，新加坡房價飆升，僅2012年下半年就上漲了20%左右。為此，新加坡政府1月11日宣布第七輪房地產(chǎn)市場“降溫”措施。其主要內(nèi)容是將外國買家的額外買方印花稅稅率從10%增加至15%;購買第二套房的新加坡公民支付7%的額外買方印花稅。此外，新政策還提高購買第二套住房的貸款首付比例。
在韓國，前幾年房地產(chǎn)價格平均每年以超過10%的速度增長，首爾地區(qū)的房價上漲速度超出人們的想象。2006年一年，首爾平均房價上漲就達(dá)到19.2%，首爾江南地區(qū)的房價更是平均上漲達(dá)到25.9%。為了抑制房價過快上漲，韓國政府用財產(chǎn)稅、綜合不動產(chǎn)稅以及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅進(jìn)行調(diào)控。根據(jù)當(dāng)時的規(guī)定，擁有一棟住宅的家庭在出售房屋時所得稅率為6%-38%，而擁有2棟住宅者出售房屋的所得稅稅率則增加為50%，擁有3棟以上房屋者出售房屋的所得稅稅率增加到60%。此后，韓國房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象得到很好控制，房價也基本穩(wěn)定。
“有房民主”與“無房一族”
“房子是英國人的夢。俗話稱，家是英國人的城堡，‘有房民主’是英國的驕傲。大多數(shù)人有房會讓英國相對來說更穩(wěn)定、更和平，因為有房族相對于國家，就像股東相對于公司一樣，兩者的前途和命運(yùn)息息相關(guān)。”英國廣播公司(BBC)網(wǎng)站這樣描述英國人的“住房夢”。不過，越來越多英國人發(fā)現(xiàn)，這個“夢”可能最終只是一個夢。英國最大的住房抵押貸款機(jī)構(gòu)哈利法克斯不久前對8000名年齡在20歲-45歲之間青年調(diào)查的結(jié)果顯示，77%的人希望未來能買房，但64%的人說，買房的可能性為零。
英國皇家特許測量師協(xié)會經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅賓遜對《環(huán)球時報》記者說，由于調(diào)控措施往往是把雙刃劍，所以常常會產(chǎn)生各種自相矛盾的后果。比如英國政府這次“臥室稅”政策針對的主要目標(biāo)人群是居住兩居或者三居室的單身人士，讓他們搬入單身公寓為其他家庭讓路。這不僅對解決政府財政赤字有利，還對緩解住房短缺有幫助。但問題是，國家財政虧空嚴(yán)重，推行小面積社會保障房的力度因此不得不放緩，甚至還限制低收入者的居住條件，因而引起反彈。此外，由于宣布“臥室稅”的當(dāng)天，英國政府將“富人稅”的稅率從50%下降到45%，這讓民眾更加認(rèn)定房產(chǎn)調(diào)控政策針對窮人，引發(fā)大規(guī)?？棺h也是必然的。
“此次韓國房地產(chǎn)新政將焦點(diǎn)放在恢復(fù)房地產(chǎn)景氣上，卻存在忽視無房百姓和家庭的住房解決問題。”韓國《京鄉(xiāng)新聞》稱，韓國房地產(chǎn)新政廢除對多住宅家庭出售房屋累計征收轉(zhuǎn)讓所得稅的規(guī)定值得商榷。在韓國，住宅與家庭的比例已超過1:1，但實(shí)際上擁有自己住宅的家庭只有54%，這說明很多韓國富人擁有多套住宅?，F(xiàn)在新政免除多住宅家庭的所得稅累進(jìn)制度，實(shí)際上就是縱容富人進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)。
政府應(yīng)站在市場和社會中間
國務(wù)院發(fā)展中心研究員丁一凡7日在接受《環(huán)球時報》記者采訪時表示，房地產(chǎn)在世界上被當(dāng)成兩種東西：一個是“公共產(chǎn)品”，即政府提供給居民居住的不動產(chǎn)，保持它的居住屬性。另外一個就是把房地產(chǎn)當(dāng)做拉動經(jīng)濟(jì)的支柱，每到經(jīng)濟(jì)疲軟，就給房地產(chǎn)行業(yè)下猛藥。而民眾在沒有更多投資渠道的情況下，把房地產(chǎn)當(dāng)做暴富的機(jī)會。在很多市場經(jīng)濟(jì)國家都出現(xiàn)過問題，并且20多年來房地產(chǎn)泡沫波動的周期性越來越短。美國很多次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，包括上世紀(jì)初的大蕭條，都和房地產(chǎn)的泡沫化脫不了干系。
丁一凡說，房地產(chǎn)調(diào)控往往有兩面性，無論是漲是跌，都會引發(fā)社會怨言。在中國有“居者有其屋”的夢，西方也有“有房民主”。其實(shí)，房地產(chǎn)和醫(yī)保、教育、社保都更應(yīng)屬于社會領(lǐng)域，政府所要做的就是要保護(hù)社會，維持這些領(lǐng)域的社會屬性，加大公共產(chǎn)品的供給，讓這些領(lǐng)域成為社會的穩(wěn)定器。
丁一凡認(rèn)為，越來越多的國家都意識到了房地產(chǎn)的社會屬性。它們在快速發(fā)展的階段更注重社會性住房的供給，并不是完全用市場方式對待房地產(chǎn)業(yè)。他們的城市化伴隨著社會性住房的建設(shè)，在法國和英國都可以看到政府建造的很多政府補(bǔ)貼的保障房。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府作為市場和社會的中間人，應(yīng)該在房地產(chǎn)問題上站在偏弱的社會群體一邊，注重公平和合理。同時，面對市場的滲透力，政府應(yīng)該疏堵結(jié)合，既要穩(wěn)定房價，也要提供更多投資渠道。
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