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      中國三四線城市樓市或崩盤
      
                
      
            2012-11-26 15:37:32  來源：和訊網(wǎng)    作者：佚名                  閱讀：
            張家界日報社微信
        	
				
        
					
        　　中國三、四線城市，輻射能力有限，但卻要拉起大城市框架，應(yīng)該警惕“鬼城”風(fēng)險，警惕房屋空置率居高不下進(jìn)而產(chǎn)生的徹底崩盤。
        

        　　中國國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，溫州9月新建住宅價格同比下降16.4%，環(huán)比下降0.8%，在70個大中城市中，溫州房價下降幅度最大。
        

        　　“今年3月我訂了一套90平方米的房子，價格2.95萬元/平方米，現(xiàn)在房價已經(jīng)跌到1.38萬元/平方米，虧慘了！”購買溫州萬科開發(fā)的龍灣花園項目的張先生表示，當(dāng)初買的樓花，如今已損失過半。
        

        　　這并非個案，經(jīng)調(diào)查了解，溫州多家樓盤價格均被腰斬，溫州房價與2009年、2010年時的最高位相比，回調(diào)了大約30%-40%，六成炒房客被套。
        

        　　溫州房價大幅跳水
        

        　　購買溫州香提半島的王女士也經(jīng)歷了過山車式的行情。她表示，2009年一期開盤時價格為2.5萬元/平方米，二期開盤時漲到3.8萬元/平方米，該樓盤二手房價格在2010年最高時達(dá)到過8萬元/平方米，但現(xiàn)在市場價格又回到了2009年時的3萬元/平方米左右，下跌幅度比最高時超過了一半。
        

        　　據(jù)附近的房產(chǎn)中介透露，當(dāng)年按照七八萬元每平方米買入的15位購房者中，入住的只有1位，另有5位因欠高利貸已經(jīng)跑路，還有7位也因資金問題沒有收房，總之，2009-2011年高位介入的購房者都被套了。
        

        　　財經(jīng)作家葉楚華認(rèn)為，溫州就像是《歐元必死》一書中所談的愛爾蘭一樣，是中國房地產(chǎn)泡沫的典型象征。
        

        　　國土資源部今年10月19日公布的城市地價監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，溫州樓價以18.03%的降幅居本季度住宅地價同比下降的城市之首，并且蟬聯(lián)多季度全國地價降幅最大城市。
        

        　　即便如此，溫州房價仍然直逼一線大城市，四五萬元/平方米的房價在當(dāng)?shù)貙嵲陲@得稀松平常，普通人仍然望樓興嘆。除了房價虛高，城市人口流出也是重要原因。
        

        　　據(jù)了解，溫州人口正面臨“出超”困境。近幾年溫州市人口每年都要減少10萬人左右，但進(jìn)入溫州的人口數(shù)量卻并沒有顯著增加。在不斷有新樓盤開發(fā)的情況下，溫州樓市已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的尷尬局面。
        

        

        　　三、四線城市庫存天量
        

        　　根據(jù)一份內(nèi)部研究報告，包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連云港等大量三、四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。
        

        　　邯鄲是河北省三線城市，其房價也就四五千元，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫膨脹之程度，不比鄂爾多斯、溫州、貴陽等地低多少。2008-2011年，邯鄲市主城區(qū)售完、尾盤的建筑總面積795.8萬平方米，在售樓盤建筑總面積1864.9萬平方米，預(yù)售建筑總面積1615.5萬平方米。而目前當(dāng)?shù)卦谑酆皖A(yù)售的房產(chǎn)共約3480萬平方米。
        

        　　業(yè)內(nèi)人士分析，按照中國人均居住面積31.6平方米，商業(yè)用房人均面積1.5平方米計算，人均建筑面積為33.1平方米，邯鄲在售與預(yù)售樓盤至少可以容納105萬人。而當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)人口樂觀估計也不足160萬人。
        

        　　如果考慮到2012年當(dāng)?shù)匦陆潜P建筑面積不會低于2011年1000萬平方米的條件，邯鄲在售與預(yù)售房面積至少可以容納130萬人以上。而當(dāng)?shù)?011年全年樓盤銷售總面積僅355萬平方米，以此測算，在建與在售樓盤至少需要消化10年。
        

        　　除上述城市外，桂林、宜昌、宜興、煙臺、連云港、揚州、惠州等地均屬去化壓力巨大城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷售面積占4年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。
        

        　　細(xì)細(xì)回顧此前救市政策，中山、蕪湖、揚州等地不顧宏觀調(diào)控，屢觸紅線的動作，其真實原因也就不難理解了。
        

        					
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