連日來,針對“綠城信托遭證監(jiān)會調(diào)查”一事,市場多理解為房地產(chǎn)信托將面臨更嚴(yán)格的監(jiān)管,而監(jiān)管趨嚴(yán)則意味著房企通過信托融資的難度加大。 那么,上市房地產(chǎn)公司信托融資總規(guī)模究竟有多大?不同公司對信托的依賴程度有多高?信托收緊對于不同企業(yè)的影響又有多大? 信托總債務(wù)超577億元 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱了137家可比房地產(chǎn)上市公司2011年半年報(bào),其中有45家公司披露了信托債務(wù)余額,占比32.8%。需要注意的是,根據(jù)廣發(fā)證券(30.88,0.09,0.29%)(微博)此前披露的數(shù)據(jù),所有上市房企今年上半年的債務(wù)余額為10921億元,而這45家公司的債務(wù)總額8081億元,占行業(yè)的比例為74%。也即,通過對這45家房地產(chǎn)公司的分析,能大體反映整個(gè)行業(yè)的情況。 數(shù)據(jù)顯示,上述45家公司信托債務(wù)總量為577億元,占總債務(wù)8081億元的7.13%,如果將所有上市公司納入考量,則比例將更小。(注:有些上市公司只是在披露前5大債務(wù)人時(shí)提及信托借款,另有些公司并未將信托借款單獨(dú)列明。也就是說,實(shí)際信托債務(wù)量可能將超過577億元。)僅從這一比例來看,信托融資并非目前上市公司主要的來源;如果信托渠道被掐斷,也不會對整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。 莫尼塔證券地產(chǎn)行業(yè)研究員王沛對此表示,從整個(gè)大局來看,信托的收緊對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度并不如市場想象的那么大,上市公司這一比例會稍大一些,從全國所有房地產(chǎn)企業(yè)來看,這一比例維持在4%左右。 不過,如果將債務(wù)擴(kuò)展到“融資”范疇,債務(wù)融資總量將大大加強(qiáng)。 從實(shí)踐來看,信托公司往往通過注資項(xiàng)目公司獲得部分股權(quán)實(shí)現(xiàn)對房企的融資,在項(xiàng)目完成后,開發(fā)商以最初約定的價(jià)格回購信托公司所持的項(xiàng)目公司股權(quán),由于回購價(jià)較入股價(jià)有溢價(jià),溢價(jià)部分就是信托收益。但在會計(jì)處理時(shí),部分上市公司將此類融資列為負(fù)債,但另外一部分企業(yè)則未列入負(fù)債中,也就未包含在上述577億元的范圍內(nèi)。如果考慮這一因素、同時(shí)將上市公司6月30日(中報(bào)截止日)以后的信托融資納入統(tǒng)計(jì)范圍,上市房企從信托獲得的融資將擴(kuò)展至674億元,即增加近100億元;與之對應(yīng),涉及的上市房企也將增加到47家。盡管如此,信托融資總量相比總債務(wù)也仍不超過10%。 南國置業(yè)(4.93,-0.09,-1.79%)依賴度最高 雖然整體對信托的依賴度不高,但也有少數(shù)公司例外。 記者發(fā)現(xiàn),分企業(yè)來看,萬科以82億元的信托負(fù)債額拔得頭籌,金融街(6.07,-0.03,-0.49%)以69億元居第二,中華企業(yè)(4.88,-0.06,-1.21%)以53億元居第三。萬好萬家(13.65,-0.40,-2.85%)排在末尾,余額為3800萬元。 一位會計(jì)人士指出,由于各企業(yè)債務(wù)總額不盡相同,僅是信托債務(wù)余額并不能準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)信托暫停對其影響有多少大,而信托占總債務(wù)的比例這一指標(biāo)或許更能說明問題。 記者隨后根據(jù)這一比例統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),最高者為南國置業(yè),高達(dá)59.51%,華業(yè)地產(chǎn)(8.81,-0.36,-3.93%)、中華企業(yè)分列二、三位,比例均在26%左右。這一比例在20%以上的企業(yè)還包括福星股份(7.90,-0.04,-0.50%)、ST珠江及萬業(yè)企業(yè)(6.01,-0.28,-4.45%)等。 上述會計(jì)人士指出,如此高信托債務(wù)比例,加之絕大部分信托將在兩年內(nèi)到期(國內(nèi)房地產(chǎn)信托存續(xù)期通常在3年以內(nèi)),如果信托繼續(xù)收緊,這些公司將面臨極大的資金壓力。 如果再考慮未反映在半年報(bào)中的公開信息,部分房企對于信托的依賴程度將提高,特別是陽光股份(3.95,-0.08,-1.99%)、福星股份以及首開股份(8.57,0.06,0.71%)。 以首開股份為例。該公司今年7月29日公告稱,為滿足項(xiàng)目建設(shè)資金需求,公司擬向吉林信托申請兩筆信托貸款,總計(jì)融資金額達(dá)9億元。如果這筆9億元的融資完成,則其信托占總債務(wù)的比例將攀升至19%的較高水平。 另外,今年1月24日,中誠信托向福星股份子公司福星惠譽(yù)之子公司江漢置業(yè)增資160000萬元。如果考慮這一因素,福星股份信托融資占總債務(wù)的比例將達(dá)到35.6%。 未來信托融資計(jì)劃最宏大的當(dāng)屬陽光城(6.21,-0.28,-4.31%)。在2011中報(bào)“其他擔(dān)保”以及 “資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)”下,公司共公布了6項(xiàng)信托融資計(jì)劃。以預(yù)計(jì)募資規(guī)模上限計(jì)算,其總規(guī)模將達(dá)到42億元。如果不考慮其他負(fù)債,則信托占公司總債務(wù)的比例將達(dá)到44%!遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中報(bào)中3.2%的水平。 上實(shí)發(fā)展(6.02,-0.07,-1.15%)、億城股份(3.62,-0.09,-2.43%)、嘉凱城等公司后續(xù)也有較大規(guī)模的信托融資計(jì)劃。不過,讓投資者稍可安心的是,房企三大巨頭萬科、保利和金地(微博)上述比例分別為4%、1.7%、1.3%,均處于較低的水平。 86.2億!中海信托放款最多 在銀根收緊的過程中,房企在苦苦掙扎,但介入房地產(chǎn)市場的信托機(jī)構(gòu)卻過得“有滋有味”。 相比于數(shù)量龐大的各類房地產(chǎn)企業(yè),上述45家房地產(chǎn)公司只能算很小的一部分,但就在這一個(gè)小群體中,有些信托公司的表現(xiàn)也非常搶眼?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)出了各家信托公司對上市公司的融資余額,有37家公司參與到了房地產(chǎn)信托的財(cái)富盛宴中,共計(jì)融資493億元。 其中,中海信托、中誠信托、中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司表現(xiàn)尤為搶眼,三者總?cè)诔鼋痤~分別為86.2億元、45.7億元、39.1億元,占577億元總額的比例則分別為14.9%、7.9%、6.8%,三者合計(jì)占比將近30%。如果按照9.14%的加權(quán)年平均利率計(jì)算,三家公司每年的收益將分別高達(dá)7.88億元、4.18億元、3.57億元。