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2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)最終以冷收官，成交量、價(jià)格、投資悉數(shù)下滑。在仍難以脫離土地財(cái)政的財(cái)政體系下，地方財(cái)政也因此受牽，財(cái)政收入下降明顯。也正是因?yàn)榇耍?/span>2015年伊始，地方政府便啟動(dòng)第三波救市，中央相關(guān)部委也頻頻發(fā)話給樓市吃定心丸。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，2015年樓市或再度迎來(lái)政策市，但在高庫(kù)存的影響下，本輪政策市將不同于往常引起大幅波動(dòng)，而是樓市將在一段時(shí)間內(nèi)維持穩(wěn)定狀態(tài)。
地方頻頻救市 從補(bǔ)購(gòu)房者到補(bǔ)開(kāi)發(fā)商
近日，四川資陽(yáng)市被曝出臺(tái)20條措施穩(wěn)定住房消費(fèi)，涉及稅收金融、棚改貨幣安置、住房公積金、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等多方面。并表示，上述措施于1月21日起執(zhí)行，有效期一年。
具體來(lái)看，資陽(yáng)取消了中心城區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米及以下住房的單價(jià)條件，并明確提出，居民家庭住房套數(shù)以購(gòu)房所在地房管部門(mén)出具的房屋產(chǎn)權(quán)登記查詢(xún)結(jié)果為依據(jù)。取消境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在資陽(yáng)市的購(gòu)房限制，并對(duì)居民購(gòu)房予以獎(jiǎng)勵(lì)，凡在資陽(yáng)市中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)首套普通商品住房的，一次性給予7000元的購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)，若在近期房交會(huì)上成交的再獎(jiǎng)勵(lì)2000元，并調(diào)整了住房公積金貸款政策。
值得注意的是，這在四川并不是個(gè)例。據(jù)四川住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)得知，自2014年至今，四川省內(nèi)已有11個(gè)市州正式出臺(tái)“微刺激”政策，例如眉山市對(duì)在城區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品房給予每平方米60元的補(bǔ)貼；廣元市對(duì)房展會(huì)期間的購(gòu)房者，給予契稅稅率1至1.5個(gè)百分點(diǎn)的補(bǔ)助；遂寧市放寬開(kāi)發(fā)企業(yè)城市建設(shè)配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)繳納時(shí)限。對(duì)此，四川省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱(chēng)，2015年要落實(shí)房地產(chǎn)“去行政化”工作，加大“去庫(kù)存”力度，針對(duì)不同業(yè)態(tài)的物業(yè)，研究制定進(jìn)一步消化庫(kù)存、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的可操作性的政策措施。因此，絕大部分市州將出臺(tái)類(lèi)似措施。此外，就全省而言，今年起將取消非住宅(即寫(xiě)字樓、商鋪等)抵押手續(xù)費(fèi)(上限2萬(wàn)元)，免收小微企業(yè)的房屋登記費(fèi)和住房交易手續(xù)費(fèi)(上限2萬(wàn)元)；同時(shí)將調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，將更多住房納入享受普通住房稅收優(yōu)惠政策范圍。
將于2月15日起執(zhí)行的浙江紹興，更是除了對(duì)購(gòu)房人有一定補(bǔ)貼、優(yōu)惠外，對(duì)房企也有大力度稅費(fèi)減免。紹興市表示，自2015年2月15日生效之日至2015年12月31日，市民買(mǎi)房所繳契稅地方留成部分將給予補(bǔ)貼，具體為按房屋成交的計(jì)稅價(jià)格0.8%補(bǔ)貼，并以實(shí)際繳納的契稅地方留成部分為上限。公積金貸款額度從單職工50萬(wàn)元、雙職工60萬(wàn)元提高至單職工60萬(wàn)元，雙職工80萬(wàn)元。
此外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商，放寬土地出讓金支付期限。紹興表示，以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的住宅、商業(yè)、辦公類(lèi)建設(shè)工程，在優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施和公用服務(wù)設(shè)施建設(shè)的前提下，允許按每期建設(shè)用地面積2萬(wàn)平方米以上(含2萬(wàn)平方米)，分期辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、分期進(jìn)行建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)。新出讓的經(jīng)營(yíng)性用地，土地出讓金繳納期限適當(dāng)放寬，允許從成交之日起一年內(nèi)全部繳清，其中成交之日起1個(gè)月內(nèi)應(yīng)繳清全部土地出讓價(jià)款的50%(含保證金)。對(duì)履約保證金實(shí)行總額控制，履約保證金超過(guò)200萬(wàn)元的，按200萬(wàn)元計(jì)提；不足200萬(wàn)元的，按現(xiàn)有比例執(zhí)行。提高差別化分階段返還比例。項(xiàng)目按期開(kāi)工的，可先行返還80%的履約保證金；辦理延期開(kāi)工并按延期約定開(kāi)工的，可先行返還70%的履約保證金。
與此同時(shí)，地下空間用于建停車(chē)場(chǎng)不再收取土地出讓金，并取消原“商品住房建設(shè)套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的規(guī)定。
紹興市相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在各執(zhí)收部門(mén)或行業(yè)主管部門(mén)將按照“可取消的予以取消，可歸并的進(jìn)行歸并，可優(yōu)惠的給予優(yōu)惠”的原則，研究提出相關(guān)處置意見(jiàn)。
事實(shí)上，去年8月份紹興曾出臺(tái)過(guò)11條救市措施，其中甚至還包括要求商業(yè)銀行加快對(duì)房地產(chǎn)按揭貸款的發(fā)放速度等細(xì)則，被業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為“最無(wú)底線的救市”。但業(yè)內(nèi)人士表示，這些政策的效果很有限?！叭ツ瓿龅恼咧饕欠砰_(kāi)限購(gòu)限貸，但當(dāng)?shù)貥潜P(pán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)匀徊痪皻猓绕涫钱?dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都看空今年樓市，政府的土地也賣(mài)得不好?！?/span>
因此，此次紹興再度變本加厲。上述人士稱(chēng)，此次大規(guī)模救市的主要原因還是市場(chǎng)的萎靡，開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)力度很大，不少開(kāi)發(fā)商都是貼著成本賣(mài)房還有半價(jià)賣(mài)房。但紹興市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量的結(jié)果只是2014年12月紹興商品住宅成交848套，環(huán)比下降7.3%這樣的“成績(jī)”。
中央部委齊發(fā)聲穩(wěn)樓市
值得注意的是，在地方放松意愿強(qiáng)烈的同時(shí)，部委也頻頻發(fā)聲示意樓市向好趨穩(wěn)。
2月4日，央行[微博]時(shí)隔兩年多再次宣布實(shí)施全面降準(zhǔn)，2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣(6.2386, -0.0129, -0.21%)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是自去年11月21日央行宣布降息以來(lái)，貨幣政策再次寬松化，也是樓市自去年9月30日限貸解綁后再次迎來(lái)資金面利好。
與此同時(shí)，各部委也頻繁發(fā)聲利好樓市。此前，住建部出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見(jiàn)》則提出，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租，并通過(guò)從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源。隨后1月20日，住建部部長(zhǎng)陳政高表態(tài)，房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要。住建部要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市，出臺(tái)支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。在此背景下，福州下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》明確：將統(tǒng)購(gòu)商品房，解決安置房需求。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一政策將對(duì)購(gòu)房者而言有托底的作用，在政府回購(gòu)承諾的影響下，購(gòu)房者入市的積極性會(huì)提高。他認(rèn)為在庫(kù)存高企的三四線城市，開(kāi)發(fā)商或市民可能更有動(dòng)力去把多余的房子賣(mài)給政府。
除住建部外，核心決策層對(duì)房地產(chǎn)表述也有一定轉(zhuǎn)向。此前，中國(guó)國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在瑞士達(dá)沃斯論壇上率先給樓市開(kāi)出“定心丸”。李克強(qiáng)表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求是長(zhǎng)期的，并將帶動(dòng)國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。隨后，中國(guó)央行行長(zhǎng)周小川也作出房地產(chǎn)市場(chǎng)未現(xiàn)全國(guó)性問(wèn)題的研判。
此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)馬建堂在回答記者問(wèn)時(shí)也指出，四季度以來(lái)的數(shù)據(jù)告訴我們，隨著一些行政性的限購(gòu)措施的放開(kāi)，金融信貸政策的相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些積極的變化。
對(duì)此，G20與新興國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略研究中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家張其佐在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，部委頻頻發(fā)聲表現(xiàn)出政府方面希望樓市和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，防止大起大落，但不能過(guò)分解讀。
張其佐表示，從目前來(lái)看，樹(shù)立穩(wěn)定樓市發(fā)展信心、穩(wěn)定發(fā)展前景很重要。中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大，因此仍難以完全擺脫房地產(chǎn)。
對(duì)此，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，2014年，房地產(chǎn)整體投資增速下滑至接近個(gè)位數(shù)，年末單月甚至為負(fù)值，在宏觀經(jīng)濟(jì)整體下滑的背景下，地方政府難以改變對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，因此，仍然會(huì)選擇加大微調(diào)，以放松對(duì)房地產(chǎn)的支持力度。
樓市新常態(tài)下的政策市
值得注意的是，隨著樓市預(yù)期不斷轉(zhuǎn)好，百城住宅價(jià)格在新年首月止跌。中指院最新數(shù)據(jù)顯示，015年1月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格10564元/平方米，環(huán)比微張0.21%，這也意味著，百城住宅平均價(jià)格結(jié)束了環(huán)比8連跌局面。
從環(huán)比漲跌城市個(gè)數(shù)看，44個(gè)城市環(huán)比上漲，56個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比， 1月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加14個(gè)，其中漲幅在1%以上的城市有9個(gè)，較上月增加6個(gè)。其中，十大城市住宅均價(jià)環(huán)比同時(shí)止跌上漲。北京、上海等十大城市(新建)住宅均價(jià)為18990元/平方米，環(huán)比止跌上漲，漲幅為0.59%。北上廣深一線城市更是全線上漲。北京漲幅最大，環(huán)比上漲1.15%，上海環(huán)比上漲0.78%，深圳環(huán)比上漲0.64%，廣州環(huán)比上漲0.33%。
那么房地產(chǎn)勢(shì)頭是否將會(huì)重新燃起？對(duì)此，聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)將再度迎來(lái)政策市。但她指出，此輪政策市將與過(guò)去不同，將是在新常態(tài)下的變革。因此，不會(huì)帶來(lái)巨幅波動(dòng)。
的確，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著新常態(tài)。萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶就表示，人口紅利拐點(diǎn)、城鎮(zhèn)化降速以及社會(huì)總庫(kù)存難解決是中國(guó)房地產(chǎn)無(wú)法避免的三大問(wèn)題。因此，在資金壓力下，2015年房企將在淡出大開(kāi)發(fā)模式的同時(shí)，降價(jià)回籠資金以消庫(kù)存現(xiàn)象將更加突出。
對(duì)于人口紅利，毛大慶表示，作為支撐房地產(chǎn)的絕對(duì)剛需，第一次購(gòu)買(mǎi)的購(gòu)買(mǎi)力，中國(guó)20-29歲婚齡人口數(shù)量快速下降，15歲至64歲的勞動(dòng)生產(chǎn)力人口數(shù)量也在顯下滑，這就意味著顯然已出現(xiàn)人口紅利拐點(diǎn)。
在此背景下，高企的庫(kù)存消化周期將更加延長(zhǎng)。毛大慶表示，現(xiàn)階段中國(guó)人的房子的戶(hù)均套數(shù)已經(jīng)1.03套，這意味著從總體來(lái)看，房屋總數(shù)已經(jīng)足夠，但目前我國(guó)城市間不平衡，北京人均套數(shù)僅為0.8到0.9，但很多城市超過(guò)1，甚至將已批未建住房計(jì)算的話，部分地區(qū)將高達(dá)1.5—1.6。
另一方面，從國(guó)土部數(shù)據(jù)來(lái)看，現(xiàn)階段地方已批但還未賣(mài)給開(kāi)發(fā)商的土地指標(biāo)，與開(kāi)發(fā)商仍未開(kāi)工的土地合計(jì)，已足夠現(xiàn)在數(shù)年正常庫(kù)存，僅以現(xiàn)在的土地出讓的速度光賣(mài)地還足夠賣(mài)兩年。
的確，上海房地產(chǎn)研究院最新報(bào)告顯示，35城連續(xù)第五年呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。截至2014年12月底，上海房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為28124萬(wàn)平方米，和11月份基本持平，同比增長(zhǎng)15.4%。其中，35個(gè)城市中有29個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中福州、南京和九江3個(gè)城市庫(kù)存同比增幅分別達(dá)到77.8%、54.0%和46.0%。
因此，毛大慶認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)變后，房企將逐步淡出之前的大開(kāi)發(fā)模式，一方面加快去庫(kù)存回籠資金速度，另一方面，轉(zhuǎn)型尋求自身出路。
張其佐則指出，雖然現(xiàn)階段各地有救市傾向，但不會(huì)再重復(fù)過(guò)去老路?！爸袊?guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整來(lái)之不易，單純依賴(lài)房地產(chǎn)只會(huì)出現(xiàn)新風(fēng)險(xiǎn)。這就意味著，如果仍采取過(guò)去老路救市，只會(huì)產(chǎn)生泡沫，甚至產(chǎn)生更大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)”。
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