遼寧丹東步韶關(guān)限價后塵二三線樓市限購難產(chǎn)

2011-09-09 08:21:54 來源：第一財經(jīng)日報作者：黃樹輝閱讀：

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數(shù)字報

　　地方政府以限價政策取代限購政策呈現(xiàn)不斷擴大趨勢，房價漲幅多次位居全國前列的遼寧省丹東市也啟動房地產(chǎn)限價措施。

　　這意味著繼廣東韶關(guān)之后，丹東成為全國第二個以限價取代限購的二三線城市。

　　中央及房地產(chǎn)主管部門近期一連串行動和措施傳達出堅定的調(diào)控信號，但新一輪二三線城市限購政策受制于地方利益影響至今仍未能獲得較大突破。

　　浙江臺州率先出臺的樓市限購政策暫無其他城市進一步跟進，房價漲幅遠高于臺州的韶關(guān)、丹東以限價政策取代限購卻引發(fā)不小的影響。

　　廣東省住建廳有關(guān)負責人透露，該廳已經(jīng)向各市下達了限購的方案和標準，各地會陸續(xù)正式出臺，“但最終是否實施限購，還是由各地政府根據(jù)自身實際決定”。

　　限購變臉限價

　　根據(jù)丹東市政府官方網(wǎng)站信息，丹東市政府在9月5日下發(fā)了《關(guān)于進一步加強商品房銷售價格調(diào)控工作的通知》(下稱《通知》)，并從即日起實行。在此前一天，韶關(guān)市政府下發(fā)文件要求，從9月18日起實施樓市限購政策。

　　丹東啟動地方性樓市價格調(diào)控政策，有十項具體限價條款直指商品房銷售環(huán)節(jié)。根據(jù)《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的商品住房銷售價格須按規(guī)定到物價、房產(chǎn)部門備案，并在商品房交易場所和丹東房產(chǎn)交易網(wǎng)上公示。

　　在《通知》下發(fā)前已取得商品房預售許可，尚未銷售的商品房，銷售價格實行價格備案及明碼標價制度，具體價格以物價、房產(chǎn)部門備案公示后的銷售價格為準。

　　已批準預售的分期實施房地產(chǎn)開發(fā)項目，在《通知》下發(fā)后又申請辦理該地塊新的商品房預售許可，商品住房銷售平均價格不得高于該項目原批準預售房屋在房產(chǎn)、物價部門備案公示后的平均價格。

　　此外，《通知》下發(fā)后申請商品房預售許可的新建項目，均價不得高于同地段同類商品住房在房產(chǎn)、物價部門備案公示后的銷售均價。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請新商品房預售許可時，須按照上述標準測算每套房屋的銷售價格進行備案申報。

　　相比之下，韶關(guān)提出的限價幅度相對寬松。按照要求，從9月18日起韶關(guān)首次申請預售許可證的商品房項目，申請預售商品住房備案均價高于周邊同類樓盤半年內(nèi)實際成交均價10%的，暫緩備案和發(fā)放商品房預售許可證；無類比的項目，備案均價高于半年內(nèi)韶關(guān)市區(qū)商品住房實際成交價格10%的，暫緩備案和發(fā)放商品房預售許可證。

　　在售項目申請預售許可證的，申請預售商品住房備案均價高于本樓盤同類房型半年內(nèi)實際成交均價5%的，暫緩備案和發(fā)放商品房預售許可證。

　　上述限價方案意味著，丹東新建商品住宅銷售價格不得高于前期或者周邊同類項目銷售均價，韶關(guān)則允許新房價格出現(xiàn)5%至10%的增長。

　　除此之外，河北香河縣、廊坊、秦皇島，以及煙臺、從化、增城等二三線城市也紛紛實施了樓市限價政策，限價幅度多以低于房價控制目標為參照。

　　默認房價溫和上漲

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市房價指數(shù)，4月和5月份新建商品住宅價格分別以同比11.1%和9.8%的漲幅連續(xù)兩個月在全國位列第一，7月房價同比漲幅9%排在全國第二，年內(nèi)的其他月份丹東房價漲幅在全國也一直位居前列，已經(jīng)超過全年同比漲幅在9%以下的房價控制目標。

　　與丹東類似，韶關(guān)市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的數(shù)字顯示，2011年上半年韶關(guān)市區(qū)商品住宅成交均價為4748元/平方米，同比上漲15.3%。這也已經(jīng)超過年初韶關(guān)市政府向上級簽訂的今年房價漲幅不超過12%的控制目標。

　　按照住建部對列入新增限購城市名單的5項建議，韶關(guān)和丹東都屬于典型的限購城市范疇，其房價漲幅也遠遠高于剛剛出臺限購措施的臺州。

　　亞太城市發(fā)展研究會政策研究中心主任謝逸楓對本報表示，二三線城市棄限購而選擇限價措施，折射出各地政府對地方利益的不同態(tài)度，本質(zhì)上是以限價政策作為“擋箭牌”，以規(guī)避樓市限購政策。

　　廣州市社科院研究員彭澎也表示：“這種辦法規(guī)避了限購的風險，可以說是限購大限逼迫下的緩兵之計，希望借此蒙混過關(guān)。但是從增城、從化的經(jīng)驗來看，限價效果不太理想，最后可能只有限購才能控制房價。”

　　從效果上來分析，限購是以限制交易方式直接為市場降溫，直接影響到需求，很可能對市場產(chǎn)生重創(chuàng)；而限價相對較為溫和，有可能結(jié)合政府指導開發(fā)商定價方式進行，反而會促進樓市緩慢有節(jié)奏增長。

　　在潤鈦地產(chǎn)副總經(jīng)理鄧浩志看來，限價是“劫貧濟富”，嚴重擾亂市場秩序，因為所有單盤價格不得高于設(shè)定的均價的規(guī)定，其結(jié)果是高價的別墅項目、豪宅項目、優(yōu)質(zhì)地段項目需要大幅下調(diào)售價，而普通工薪階層購買的中、低價位的洋房卻仍可以繼續(xù)上漲。高價物業(yè)價格控不住，低價物業(yè)跟風上漲。

　　目前，廣東實施限價政策的城市還包括深圳、增城和從化等市，但從近幾個月數(shù)據(jù)來看，該三個城市的房價仍未能得到有效控制。根據(jù)廣州國土房管局陽光家緣網(wǎng)站數(shù)據(jù)，上半年增城、從化樓市均價分別同比上漲19.5%及8.6%。

　　值得關(guān)注的是，地方政府以限價政策取代限購政策呈現(xiàn)不斷擴大趨勢，二三線城市新一輪限購政策面臨難產(chǎn)困局。

　　廣東省住建廳有關(guān)負責人就韶關(guān)限價問題接受當?shù)孛襟w采訪時表示，該廳已經(jīng)向各市下達了限購的方案、標準，住建部也已對認為需要限購的廣東城市地方政府提出了要求，目前各地正在研究、討論當中，陸續(xù)會正式出臺。但該負責人表示：“最終是否實施限購，還是由各地政府根據(jù)自身實際決定。”

　　上述負責人還表示，限價和限購都是調(diào)控的方式，省住建廳更關(guān)注的還是調(diào)控的效果，即各地能不能完成年初提出的房價控制目標。

　　此外，湖北省住建廳日前發(fā)出通知，要求在10月底之前仍不能將房價控制在全年目標范圍之內(nèi)的城市，應研究采取住房限購等措施。業(yè)內(nèi)人士認為，該舉措實質(zhì)是先實行限價調(diào)控措施，若效果不好再行限購，意在拖延時日。