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臨近年末，想不“收聽”任志強(qiáng)頻道都難，大大小小的論壇都邀請他去做演講。更何況，他還有自媒體平臺(tái)--微博。
但若非當(dāng)面聽他講話，一定有些精彩被過濾掉。“(十八屆)三中全會(huì)精神不知道能落實(shí)多少，但肯定比今年(2013)好。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)(2.44, -0.01, -0.41%)董事長任志強(qiáng)預(yù)測，2014年至少有三條主線將會(huì)影響房地產(chǎn)市場。
其一是GDP和房地產(chǎn)市場的關(guān)系。任志強(qiáng)說，如果宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，地產(chǎn)通常會(huì)受到打壓，一旦GDP增速有所下降，地產(chǎn)將會(huì)被視為重要推動(dòng)力。
不止任志強(qiáng)一個(gè)人持此觀點(diǎn)。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松[微博]指出，在經(jīng)濟(jì)增長面臨趨勢性下滑的約束下，如果新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)難以跟進(jìn)，為了維持適度的高增長率，宏觀政策進(jìn)行反向調(diào)節(jié)的壓力會(huì)大于以往。
從歷史來看，如果GDP增長率超過10%上線，經(jīng)濟(jì)有過熱傾向，房價(jià)上漲壓力較大，房地產(chǎn)將受持續(xù)的抑制。2010年和2011年基本處于這一種情況中。相反，如果增長率低于8%下限，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)的逆向調(diào)節(jié)作用開始顯現(xiàn)。
盡管決策層一直致力于經(jīng)濟(jì)增長“去地產(chǎn)化”，但改變過去的慣性并非易事。雖然GDP增長率下滑漸成共識(shí)，但中央和地方政府對增長率下滑的接受程度卻不一致。許多地方為了保持高投資總量，對房地產(chǎn)及“土地財(cái)政”的依賴仍難以改變。任志強(qiáng)一針見血地指出：中組部指出不能僅以GDP作為干部提拔依據(jù)，但反觀被提拔的官員，所在的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展都不錯(cuò)。“對于地方官員來說，缺乏激勵(lì)機(jī)制的局面一直未能改變。”他說。
對于2014年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)增速將與今年持平或?qū)崿F(xiàn)緩慢降落。梳理各大券商的2014年經(jīng)濟(jì)增長率目標(biāo)，多數(shù)券商均預(yù)期國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速將位于7.2%-7.5%之間。國信證券認(rèn)為，這意味著中國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入中高速增長的新常態(tài)。
少數(shù)券商對經(jīng)濟(jì)增速“看高”，其中高華證券將經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)定在7.8%，理由是，2014年由發(fā)達(dá)市場引領(lǐng)的全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，預(yù)計(jì)將為中國改革提供良好的緩沖并以相對較低的成本向前推進(jìn)。更重要的是，2014年經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量將提高。
世界銀行[微博]前首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)教授林毅夫預(yù)計(jì)，未來15年中國經(jīng)濟(jì)增速仍有年均7.5%至8%的潛力，主要來自于技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級帶來的生產(chǎn)力水平提升。
任志強(qiáng)的觀點(diǎn)則是宏觀經(jīng)濟(jì)不會(huì)太好，也不會(huì)太差。
第二條主線是供給。根據(jù)中國指數(shù)研究院[微博]1月2日發(fā)布的“2013年中國300城市土地市場交易情報(bào)”顯示，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為31304.5億元人民幣，同比增加50%。共成交土地37208宗，成交面積143569萬平方米，同比增加10%。任志強(qiáng)判斷，土地供應(yīng)量增加的趨勢會(huì)持續(xù)。
已有一些城市明確表態(tài)要增加土地供應(yīng)。比如，北京市國土局近日宣布，今年北京將通過更多的方式提高中低價(jià)房源土地供應(yīng)，其中第一季度將推出約150公頃住宅用地。2013年北京的土地市場共成交經(jīng)營性用地140宗，面積1575公頃，相當(dāng)于去年同期的2.5倍。南京市也明確表示增加土地供應(yīng)。
然而，促進(jìn)供給與需求的動(dòng)態(tài)平衡是中長期才能完成的任務(wù)。一方面，任志強(qiáng)指出，通常土地兩三年后才能上市形成供應(yīng)，市場調(diào)整通常以三年為一個(gè)周期。而在政府壟斷供給的局面下，也難以形成更大規(guī)模的供應(yīng)。另一方面，部分城市的住房需求仍舊十分旺盛。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，雖然去年11月以來，一批二線城市收緊了調(diào)控政策，加上此前的一線城市，總共有18個(gè)城市出臺(tái)了新的緊縮性措施，或是將非本地居民購房資格的納稅期限延長，或是提高了二套房首付標(biāo)準(zhǔn)，但這種調(diào)整相當(dāng)溫和，不會(huì)對住房需求形成大幅壓制，至多是延緩了一小部分的潛在購房需求。從整體上看，2014年的政策環(huán)境與2013年并無根本性的差異，決定房地產(chǎn)運(yùn)行曲線的幾個(gè)重要因素，供求關(guān)系、土地和貨幣以及收入差距等，也沒有根本變化，因此，2014年的房地產(chǎn)市場仍然會(huì)維持上升趨勢。
第三條主線是改革。任志強(qiáng)認(rèn)為，越市場化，對企業(yè)越有利。他對改革充滿了期待，并提醒媒體人，2014年將注意力轉(zhuǎn)移到“改革”，而不是緊盯著房價(jià)。主要關(guān)注土地制度、戶籍制度、城鎮(zhèn)化方面的改革。
關(guān)于改革，南京市提出，逐步建立全市統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，逐步建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。
任志強(qiáng)同時(shí)預(yù)測，市場化方向明確以后，證監(jiān)會(huì)會(huì)逐步放開房企融資的審批，審批速度也將會(huì)加快。而2014年將誕生新的一批銷售額千億企業(yè)，20個(gè)以上的500億企業(yè)，市場集中度會(huì)越來越高。
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