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激活土地這一農(nóng)民最大的資產(chǎn)，必將喚起沉睡的巨量資本，給農(nóng)民、農(nóng)村及相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來無窮的想象力
來自商業(yè)周刊中文網(wǎng)的文章認(rèn)為，當(dāng)下一大群體中國人得到的政策紅利，一夜暴富不是不可能。如果制度設(shè)計(jì)得當(dāng)，未來這只巨大的母雞能下出諸多金蛋來。
最近韓土豪特別鬧心，人長大了，煩惱也多了，韓土豪身為一個(gè)城市人，他的煩惱竟然是沒有農(nóng)村戶口，矯情到不行。農(nóng)村戶口為何如此緊俏了？當(dāng)下農(nóng)民得到的政策紅利，一夜暴富不是不可能。
單就土地而言，目前中國農(nóng)民擁有的建設(shè)用地與所有城市建設(shè)面積相當(dāng)，都是2.5億畝。每年的全國財(cái)富榜上多次出現(xiàn)城市地產(chǎn)商的名子，而大都市的普通居民因?yàn)閾碛袔滋追孔右渤闪诉^去做夢(mèng)都不敢想象的百萬、千萬富翁，城市的土地成為能下金蛋的母雞，給城市居民帶來巨量的財(cái)富。而擁有同樣面積土地的農(nóng)民其年收入剛過6千元，每年土地給農(nóng)民帶來的財(cái)產(chǎn)性收入不足3%，2.5億畝的農(nóng)村土地成為一個(gè)不會(huì)下蛋的母雞。
不過，最近剛剛通過的十八屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，把束縛在這只母雞身上的諸多枷鎖卸掉。中國人民大學(xué)教授鄭風(fēng)田稱，如果制度設(shè)計(jì)得當(dāng)，未來這只巨大的母雞也能給農(nóng)民兄弟下出諸多金蛋來。
土地制度改革再次迎來歷史性節(jié)點(diǎn)
日前召開的十八屆三中全會(huì)通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》 (下稱《決定》)?！稕Q定》指出：“要賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能；建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。”
公開信息顯示，截至2011年上半年，全國實(shí)行家庭承包經(jīng)營的耕地面積為12.77億畝；截至2010年，農(nóng)村集體建設(shè)用地約為2.5億畝。即便不包括農(nóng)民承包的林地、草地等，據(jù)專家估算，僅承包耕地一項(xiàng)，每年將撬動(dòng)1.3萬億元資金；而農(nóng)村建設(shè)用地的價(jià)格可能高達(dá)130萬億元。
激活土地這一農(nóng)民最大的資產(chǎn)，必將喚起沉睡的巨量資本，給農(nóng)民、農(nóng)村及相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來無窮的想象力。
第一個(gè)政策紅利是5000萬畝的農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市。
決定》規(guī)定“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。”
過去農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地，既不能抵押，也難以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。而城市土地沒有多少限制而身價(jià)百倍，同權(quán)不同利現(xiàn)象嚴(yán)重。不少地產(chǎn)商買到土地后，拿土地作抵押獲得資金，即可以建設(shè)商業(yè)設(shè)施獲得收益，也可以建工廠進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)。雖然早在十七屆三中全會(huì)中央就提出逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，但五年過去，基本上原地踏步。
原因很簡單，目前的征地是壟斷制度，農(nóng)村土地要想搞建設(shè)就必須征地，地方政府低價(jià)拿地高價(jià)賣出獲得土地財(cái)政，農(nóng)地直接入市首先會(huì)動(dòng)了地方政府的奶酪，如果沒有上級(jí)的統(tǒng)一布置，單純靠地方政府推動(dòng)會(huì)很難。所以必須出臺(tái)中央層面更具體的操作規(guī)則，才能讓政策紅利落地。另外目前的農(nóng)村集體土地，所有權(quán)界定也是不清楚，要防止各個(gè)上級(jí)以集體領(lǐng)導(dǎo)的名義把農(nóng)村建設(shè)用地低價(jià)拿出，成為變相的征地。應(yīng)該建設(shè)透明的制度，讓農(nóng)民有參與權(quán)與表決權(quán)，讓農(nóng)民以土地入股，保證土地增值收入中農(nóng)民的利益。
第二個(gè)政策紅利是18億畝承包地的抵押、入股、轉(zhuǎn)讓權(quán)。
決定》規(guī)定：賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。
這次把耕地的抵押權(quán)終于給了農(nóng)民，是個(gè)了不起的進(jìn)展。通過確權(quán)頒證，中國目前已為進(jìn)一步放開三權(quán)(處置權(quán)、抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán))奠定了基礎(chǔ)。18億畝耕地的抵押權(quán)很重要。中國城鎮(zhèn)居民靠房產(chǎn)證抵押可以很容易得到貸款，最近看一篇經(jīng)濟(jì)學(xué)頂級(jí)期刊發(fā)表的論文，研究結(jié)論是1993年中國城里的房改政策讓城市居民獲得了房屋產(chǎn)權(quán)證，緊接而來的效果就是城市創(chuàng)業(yè)的迅猛發(fā)展，居民可以用房產(chǎn)抵押得到的資金來創(chuàng)業(yè)。
中國人民大學(xué)土地政策與制度研究中心主任葉劍平說：“從產(chǎn)權(quán)方面以及通過市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓這些權(quán)利的能力而言，這是向前邁進(jìn)了一步，這是正確的方向。但要真正把它付諸實(shí)踐，還有很多工作要做：法律方面，市場(chǎng)規(guī)則，哪些類型的土地可以轉(zhuǎn)讓，等等。”
報(bào)道稱，在這一變革之下，農(nóng)民將受益于政府推進(jìn)城鎮(zhèn)化和提高農(nóng)業(yè)發(fā)展水平的目標(biāo)。由于其土地的安全性提升，并且有權(quán)抵押其中一些土地，農(nóng)民可以擁有更多的資金遷移到城市，或者投資擴(kuò)大農(nóng)場(chǎng)并使之機(jī)械化。全球經(jīng)濟(jì)明年會(huì)更好嗎？20個(gè)機(jī)會(huì)改變中國人錢包中國80后與老演員的區(qū)別日本百年來最漂亮的十名女優(yōu)揭秘中國最有錢的六個(gè)村中國人買這些產(chǎn)品至少賺50%中國人快速生財(cái)?shù)陌朔N捷徑中國人海外悶聲賺大錢(圖)在中國掙大錢的9種軟實(shí)力盤點(diǎn)娛樂圈最會(huì)掙錢的十對(duì)夫妻(圖)掙錢高手的八個(gè)絕招
目前，中國土地市場(chǎng)仍處于一種城鄉(xiāng)分割狀態(tài)，城市和農(nóng)村土地享有不同權(quán)利。城市國有建設(shè)用地有正式的土地交易市場(chǎng)，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地要想流轉(zhuǎn)，就必須通過政府征收轉(zhuǎn)換為國有建設(shè)用地后才可交易。隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值的不斷顯現(xiàn)，未來必須充分尊重農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，讓農(nóng)民更多參與現(xiàn)代化進(jìn)程、共同分享發(fā)展成果。
第三個(gè)政策紅利是2億畝宅基地試點(diǎn)抵押、退出、轉(zhuǎn)讓權(quán)。
決定》指出，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。
2億多農(nóng)戶，每戶農(nóng)民都在農(nóng)村有宅基，近2億畝宅基。但這個(gè)宅基地既不可能抵押，又不能退出，造成資源的極大浪費(fèi)。兩只老鼠的理論折射出流動(dòng)農(nóng)民工的悲哀：農(nóng)民工在農(nóng)村老家的房子讓老鼠住，自己在城里打工卻只能住老鼠窩。城市房價(jià)遠(yuǎn)超出大部分農(nóng)民工的購買力，而老家的宅基地卻無法退出變現(xiàn)成資本。中國臺(tái)灣當(dāng)年的城鎮(zhèn)化得益于農(nóng)民把家鄉(xiāng)的土地與房屋買掉后可以在城里買到房子。三中全會(huì)決定要試點(diǎn)建立農(nóng)民宅基地的抵押、退出、轉(zhuǎn)讓機(jī)制，允許農(nóng)民在其他農(nóng)村獲得宅基地，這應(yīng)該是一個(gè)大的制度創(chuàng)新。
如何允許農(nóng)民宅基地可以抵押貸款，以此為支點(diǎn)，可以撬動(dòng)中國農(nóng)村的內(nèi)需市場(chǎng)，從而可以換回國家整體經(jīng)濟(jì)再快速增長30年。中國農(nóng)村的農(nóng)民一生中投資最大的一筆應(yīng)該是住房，占他們一生投資的60%。如果農(nóng)民可以用自己所建房子進(jìn)行抵押貸款，靠月供來償還貸款，農(nóng)村的內(nèi)需就可以撬動(dòng)了，他可以每年能夠拿出一部分錢來干除了攢錢建房以外的事了。
農(nóng)民在土地上擁有以下幾類財(cái)產(chǎn)權(quán)利：一、對(duì)土地?fù)碛幸欢晗迌?nèi)的經(jīng)營權(quán)，并可以將擁有的土地進(jìn)行財(cái)產(chǎn)化，作為法律及經(jīng)濟(jì)地位的象征。如使用、收益、流轉(zhuǎn)土地的權(quán)利。二、在土地增值的情況下，擁有對(duì)增值部分的攝取權(quán)利。如土地流轉(zhuǎn)中租金升值的部分，也同樣歸農(nóng)民享有。三、在讓渡土地相應(yīng)權(quán)益時(shí)，擁有獲取等值補(bǔ)償金的權(quán)利。舊城改造、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)等過程中，更應(yīng)強(qiáng)化這種權(quán)利。如在拆遷中，很多農(nóng)民并沒有拿到與其土地價(jià)值相符的補(bǔ)償款。
對(duì)此，湖北孝感籍的大學(xué)畢業(yè)生彭帥(化名)頗有感慨。彭帥的戶口在農(nóng)村老家，2009年他剛工作時(shí)，正值房價(jià)迅速上漲的前夜，當(dāng)時(shí)他想在自己工作的二線城市買套房子，但還差一大筆錢，于是還不太懂土地相關(guān)法規(guī)的他產(chǎn)生了一個(gè)樸素的想法，就是用家里的承包地作抵押進(jìn)行貸款，結(jié)果打聽了一圈，才發(fā)現(xiàn)根本行不通，沒有一家銀行給他貸款，最終他只能看著房價(jià)高漲，望房興嘆。他說，“如果當(dāng)時(shí)賦予了承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能這些財(cái)產(chǎn)權(quán)利，我當(dāng)時(shí)就能買上房了。”
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