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    1. 央視曝房企欠稅3.8萬(wàn)億的玄機(jī)

      2013-11-26 10:47:35  來(lái)源:新浪  作者:  閱讀: 張家界日?qǐng)?bào)社微信

            央視重點(diǎn)批評(píng)開(kāi)發(fā)商不厚道、不守規(guī),其實(shí)沒(méi)抓住問(wèn)題的關(guān)鍵。關(guān)鍵在于稅種設(shè)計(jì)天生不足、地方稅務(wù)局征管不力。至于開(kāi)發(fā)商,不能以道德標(biāo)準(zhǔn)去指責(zé)。央視報(bào)道,雖然有失偏頗,但揭示了土地增值稅領(lǐng)域存在已久的諸多亂象。同時(shí),可能也預(yù)示著未來(lái)一段時(shí)間,中央雖然不會(huì)在市場(chǎng)調(diào)控方面明顯加碼,但卻會(huì)著力治理房地產(chǎn)亂象、規(guī)范市場(chǎng)秩序。

         

          央視一石激起千層浪。其《每周質(zhì)量報(bào)告》報(bào)道稱:2005年至2012年八年間,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元,而且列出了主要地產(chǎn)上市房企的拖欠額。惹得諸多專家與房企出來(lái)反對(duì)與質(zhì)疑。

          央視將矛頭指向了房企,其實(shí)這事非常復(fù)雜。至少涉及到三個(gè)方面:

          其一,稅種設(shè)計(jì)比較復(fù)雜。1994年施行的《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,土地增值稅實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率:增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;增值額為扣除項(xiàng)目金額50%至100%的部分,稅率為40%;增值額為扣除項(xiàng)目金額100%至200%的部分,稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%。

          土地增值稅的清算條件。2006年出臺(tái)的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》明確:符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;2、取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的;3、納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

          其二,征稅麻煩,成本較高。由于稅種設(shè)計(jì)比較復(fù)雜,在實(shí)際征收中,地方稅務(wù)局和稅務(wù)人員,遇到了較大的問(wèn)題阻力。依我國(guó)國(guó)情,按以總額為基數(shù)的單一固定稅率,比較容易征稅。而累進(jìn)稅,則是以差額為基數(shù),其中涉及到“扣除項(xiàng)目”,比如土地增值稅先要扣除地價(jià)款、建安成本、財(cái)務(wù)管理銷(xiāo)售三費(fèi)等。為了合理避稅,或者違規(guī)逃稅,部分開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)虛增“扣除項(xiàng)目”的金額,從而使核稅難度增加。

          再舉個(gè)更簡(jiǎn)單的例子,二手房交易環(huán)節(jié)的個(gè)人所得稅,并不是累進(jìn)稅率,只是交易差額扣除相關(guān)費(fèi)用后的20%,但即使比四級(jí)累進(jìn)稅率土地增值稅簡(jiǎn)單,但絕大部分地區(qū),至今仍按賣(mài)房總金額的1-2%征收。

          熱鬧而滑稽的是,今年3月國(guó)五條細(xì)則要求按差額的20%征求,嚇得買(mǎi)賣(mài)雙方把各地的交易中心都擠爆了,結(jié)果后來(lái)依然照舊征收。

          與之相似,過(guò)去20年,土地增值稅總體上以“預(yù)征+核征”為主,實(shí)行四級(jí)累計(jì)清算的樓盤(pán)很少。2010年出臺(tái)的《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》要求:除保障性住房外,東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%,中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%,西部地區(qū)省份不得低于1%。其實(shí)之前,各地稅務(wù)局預(yù)征和核征稅率不統(tǒng)一,各自為政,亂七八糟。

          關(guān)于土地增值稅的清算條件,存在著稅務(wù)局與開(kāi)發(fā)商及其他部門(mén),信息不對(duì)稱的問(wèn)題。比如關(guān)于銷(xiāo)售完成率達(dá)85%以上,很多地方稅務(wù)局,難以及時(shí)從房管部門(mén),獲得某一樓盤(pán)的銷(xiāo)售進(jìn)度。

          部門(mén)之間信息不通的現(xiàn)象,在很多地區(qū)都存在。即便是某項(xiàng)目銷(xiāo)售已超過(guò)85%,但如果開(kāi)發(fā)商隱瞞部分成交數(shù)據(jù),比如只簽合同而不登記備案,那么連房管部門(mén)都不知道真實(shí)情況。一二線城市,一般都有幾百個(gè)項(xiàng)目,甚至上千個(gè),地方稅務(wù)局很難準(zhǔn)確和及時(shí)的進(jìn)行跟蹤和監(jiān)管。

          其三,開(kāi)發(fā)商是商業(yè)動(dòng)物。央視重點(diǎn)批評(píng)開(kāi)發(fā)商不厚道、不守規(guī),其實(shí)沒(méi)抓住問(wèn)題的關(guān)鍵。關(guān)鍵在于前二者,也即稅種設(shè)計(jì)天生不足、地方稅務(wù)局征管不力。

          至于開(kāi)發(fā)商,說(shuō)不上好,也說(shuō)不上壞,作為與其他行業(yè)相似的商業(yè)企業(yè),不能以道德標(biāo)準(zhǔn)去指責(zé),如果具備合理避稅的條件,房企鉆空拾漏,亦無(wú)可厚非。對(duì)于上市房企,尤其財(cái)務(wù)透明度較高,審計(jì)較為規(guī)范,嚴(yán)重違規(guī)法的可能性較小。但是,也應(yīng)關(guān)注到:確實(shí)有部分房企、部分項(xiàng)目,在繳納土地增值稅的環(huán)節(jié),存在違規(guī)違法行為,比如惡意拖欠,比如違規(guī)虛假增加“扣除項(xiàng)目”等。

          回顧近幾年,圍繞土地增值稅,國(guó)稅總局沒(méi)少出文件、下通知,不厭其煩、苦口婆心、聲色俱厲的要求各地稅務(wù)局從嚴(yán)征收、清算土地增值稅,雖然也取得了一些效果,但總體上仍不甚理想、矛盾重重。筆者認(rèn)為,關(guān)鍵還在于地方稅務(wù)局,一方面應(yīng)端正態(tài)度、積極有為;另一方面要加強(qiáng)與房管、土地部門(mén)的協(xié)調(diào)協(xié)作,建立信息共享機(jī)制,盡可能及時(shí)的進(jìn)行項(xiàng)目清算。

          從更高層面觀察,三中全會(huì)的《改革決定》中要求:按照統(tǒng)一稅制、公平稅負(fù)、促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)的原則,加強(qiáng)對(duì)稅收優(yōu)惠特別是區(qū)域稅收優(yōu)惠政策的規(guī)范管理;加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。由此可見(jiàn),作為一個(gè)重要稅種,土地增值稅的征管、立法與改革,也是應(yīng)有之義。而且,從建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的角度分析,稅收是重要組成部分,土地增值稅具有調(diào)節(jié)功能。

          總而言之,央視報(bào)道,雖然有失偏頗,但揭示了土地增值稅領(lǐng)域存在已久的諸多亂象。同時(shí),可能也預(yù)示著未來(lái)一段時(shí)間,中央雖然不會(huì)在市場(chǎng)調(diào)控方面明顯加碼,但卻會(huì)著力治理房地產(chǎn)亂象、規(guī)范市場(chǎng)秩序。至少在土地增值稅這個(gè)領(lǐng)域,接下去相關(guān)部門(mén)會(huì)有所反應(yīng)與行動(dòng)。這一點(diǎn),值得關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士,以及業(yè)內(nèi)企業(yè)警醒。   

          (本文作者介紹:上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、中央電臺(tái)財(cái)經(jīng)評(píng)論員)

         


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