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“昨天夜里我們財(cái)務(wù)部臨時(shí)開會處理稅務(wù)清繳問題。”被央視曝出拖欠土地增值稅某相關(guān)房企向《證券日報(bào)》記者透露，“實(shí)際上，我們5個(gè)月之前就在自查稅務(wù)清繳情況，而經(jīng)過這5個(gè)多月的自查，我們認(rèn)定公司并沒有違規(guī)繳稅，該繳的稅都交了”。
事實(shí)上，11月24日晚間，央視《每周質(zhì)量報(bào)告》報(bào)道，包括SOHO中國、萬科在內(nèi)的45家房地產(chǎn)企業(yè)，均有土地增值稅拖欠行為。2005年至2012年的8年間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。
對此，《證券日報(bào)》記者從多家知名房企處獲悉，“連夜開會處理此事”。值得注意的是，包括萬科在內(nèi)的多家企業(yè)開始聲援華遠(yuǎn)地產(chǎn)(2.67, -0.02, -0.74%)董事長任志強(qiáng)，“任志強(qiáng)說的很清楚，房地產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到清算條件時(shí)才需要清算并交納土地增值稅”。
“欠稅門”為誤解
據(jù)央視曝出的拖欠增值稅的45家房企中，萬科、SOHO中國、雅居樂、富力、招商地產(chǎn)(21.86, -0.10, -0.46%)，包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)等大型知名房企都位列榜單之上。
對此，任志強(qiáng)率先“開炮”稱，看完了才知道相關(guān)媒體報(bào)道的“愚蠢與無知”。任志強(qiáng)說，土地增值稅是按項(xiàng)目所在地政府規(guī)定的比例在預(yù)售時(shí)先預(yù)繳的稅種，不存在逃稅、避稅和拖欠的可能。
在任志強(qiáng)看來，企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)繳土增稅時(shí)，就必須預(yù)提應(yīng)繳未繳的土地增值稅成本，并列入公布的科目中說明這些應(yīng)繳未繳的稅項(xiàng)，但在未達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時(shí)，可以不繳，并不違背稅法，也非拖欠。
他甚至在微博上公開表示，正在研究如何公開起訴央視的事宜。
11月25日晚間，華遠(yuǎn)地產(chǎn)就“欠稅門”一事特別出了“澄清公告”，該公告詳細(xì)地解釋了土地增值稅的征管問題。公告顯示，“土地增值稅”的征管方式為：納稅人在取得房地產(chǎn)預(yù)售收入時(shí)按照規(guī)定(具體詳見各省、市、區(qū)規(guī)定)預(yù)繳土地增值稅，待項(xiàng)目達(dá)到清算條件后進(jìn)行清算，對預(yù)繳的土地增值稅款“多退少補(bǔ)”。
房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售收入按開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的比例預(yù)繳，符合收入確認(rèn)條件時(shí)按當(dāng)期確認(rèn)的收入及配比的成本計(jì)算增值額計(jì)提土地增值稅。房地產(chǎn)項(xiàng)目符合稅務(wù)規(guī)定的土地增值稅清算條件時(shí)進(jìn)行清算，對預(yù)繳的土地增值稅款多退少補(bǔ)。
此外，公司已按照土地增值稅相關(guān)政策和地方政府規(guī)定，取得房地產(chǎn)預(yù)售款的同時(shí)預(yù)繳了土地增值稅，并按當(dāng)期確認(rèn)的收入及配比的成本對本期結(jié)利項(xiàng)目計(jì)提了土地增值稅。根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則計(jì)提的應(yīng)繳稅金與根據(jù)稅法繳納稅款存在時(shí)間上的差異是合理的，符合稅法的規(guī)定。
多家房企聲援任志強(qiáng)
值得注意的是，11月25日上午，《證券日報(bào)》記者采訪了被指拖欠土地增值稅的多家房企后發(fā)現(xiàn)，這些開發(fā)商應(yīng)對這一“欠稅門”事件的態(tài)度大致一樣，但也有略微不同。華僑城稱，“正在調(diào)查，梳理清楚后會公告”；雅居樂則完全沉默，“沒有回應(yīng)”；也有房企表示，“這是一個(gè)誤解，要是真的拖欠這么多稅，相關(guān)部門早都來催繳了”；甚至有的房企明確表態(tài)，“任志強(qiáng)說的對，這根本算不上拖欠”。
更為值得注意的是，萬科、招商、融創(chuàng)中國以及新世界(8.70, 0.20, 2.35%)中國地產(chǎn)等多家房企也聲援了任志強(qiáng)。
萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日報(bào)》記者表示，萬科一貫堅(jiān)持守法經(jīng)營、照章納稅。近年來萬科每年納稅額都約為凈利潤的兩倍。2012年，萬科總納稅額211億元，其中土地增值稅52.8億元。
“相關(guān)報(bào)道應(yīng)該是源于誤解，是把會計(jì)上的‘預(yù)提’理解為了企業(yè)的‘現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)’。其實(shí)這是完全不同的概念，房地產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會計(jì)上配比和謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)對尚未到達(dá)清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅預(yù)提撥備。”萬科稱，“我們相信，通過充分了解和專業(yè)討論，這一誤解完全可以消除”。
此外，新世界中國地產(chǎn)也向《證券日報(bào)》記者表示，“新世界中國地產(chǎn)一直根據(jù)現(xiàn)行的稅例要求按項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行土地增值稅結(jié)算，并將一如既往地繼續(xù)按稅例繳款，故此不存在應(yīng)繳未繳的問題”。
招商地產(chǎn)董事會秘書劉寧在接受媒體采訪時(shí)也表示，之所以有沒有繳納的稅，是因?yàn)樯形催_(dá)到繳納的條件。“年報(bào)上的土地增值稅只是計(jì)提，實(shí)際該繳納多少要項(xiàng)目賣完清算時(shí)才能納稅，因此會有一定的延后”。
融創(chuàng)中國也向《證券日報(bào)》記者表示，“我們認(rèn)為預(yù)提費(fèi)用應(yīng)理解為預(yù)先提取但尚未實(shí)際支付的費(fèi)用，達(dá)到交付條件的，公司會按照相關(guān)規(guī)定依法納稅”。
對此，銀河證券地產(chǎn)行業(yè)分析師侯麗科稱，“就本人從業(yè)來看，在涉及到當(dāng)期利潤、資產(chǎn)虛增的情況時(shí)，合伙人為了幾百萬元的費(fèi)用都會與財(cái)務(wù)總監(jiān)糾纏很久，以求真實(shí)反映當(dāng)期資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況，至于幾千萬元甚至數(shù)以億計(jì)的金額，審計(jì)師絕不會通過”。
不過，有業(yè)內(nèi)人士則稱，相關(guān)報(bào)道的調(diào)查雖有不嚴(yán)謹(jǐn)之處，，但也映射了其背后的問題，一些知名房企會成立一堆馬甲項(xiàng)目公司，樓盤賣完不結(jié)算，由于項(xiàng)目尚未清盤，土地增值稅就可以合理拖欠，那就可以先把這些錢用作其他經(jīng)營。
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