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中新網(wǎng)11月24日電 據(jù)央視《每周質(zhì)量報告》報道稱，調(diào)查發(fā)現(xiàn)多家知名房地產(chǎn)公司欠繳土地增值稅，且數(shù)目驚人。報道稱，2005年至2012年8年間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。
央視報道稱，45家上市房企存在巨額應(yīng)交而未交的土地增值稅，SOHO中國、富力、萬科、招商地產(chǎn)[微博](21.82, 0.00, 0.00%)、合生創(chuàng)展、金地集團(tuán)(6.05, 0.00, 0.00%)等知名房企均榜上有名。其中欠繳最多的雅居樂地產(chǎn)控股有限公司欠繳達(dá)83億元。
企業(yè)受益，國家和民眾受損，土地增值稅緣何征繳不力？專家表示，這不僅是容易讓國家稅款造成流失，而且容易出現(xiàn)一些稅收違紀(jì)問題。
地產(chǎn)開發(fā)商拖欠土地增值稅超3.8萬億元
專家：足額征繳可降低地產(chǎn)商炒高地價房價
據(jù)央視《每周質(zhì)量報告》報道，長期關(guān)注我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的北京職業(yè)律師、注冊會計師、注冊稅務(wù)師李勁松，此前根據(jù)國家統(tǒng)計局、財政部、以及國家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，對沒有征收到位的土地增值稅做了精心的分析測算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而實際上8年間國家征收到的土地增值稅為0.8萬億元。
中國科學(xué)院社會發(fā)展與公務(wù)創(chuàng)新研究部部長康小明對此重新做了核算，結(jié)果沒有出入。這就意味著2005年1月1日至2012年12月31日全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。
康小明表示，”這件事，數(shù)額確實是太嚇人了，如果能把房地產(chǎn)企業(yè)欠繳的應(yīng)交未交的土地增值稅，及時足額地征繳回來，那么，很多開發(fā)商的資金鏈，應(yīng)該就扛不下去了。這將使得他們利用閑錢炒高地價，抬高房價的可能性大大降低。”
據(jù)專家介紹，土地增值稅直接讓房地產(chǎn)暴利稅，征求土地增值稅的目的，就是要加強(qiáng)國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，壓縮房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間，抑制房價過快增長，抑制開發(fā)商炒買炒賣土地，投機(jī)獲取暴利的行為，避免國有土地收益流失，以增加國家財政收入。
目前我國土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率，對房地產(chǎn)企業(yè)售房收入扣除開發(fā)成本等支出后增值部分，土地增值率搞的多征，低的少征，無增值的不征。房地產(chǎn)毛利率只要達(dá)到34.63%以上都需要繳納土地增值稅。而目前房地產(chǎn)通產(chǎn)的操作模式，土地增值稅已被列入了土地開發(fā)成本，即房地產(chǎn)商應(yīng)向國家繳納的增值稅，早就包含在消費(fèi)者的購房款中了。按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售超過85%，或獲得商品房預(yù)售許可證滿3年等條件下，政府部分就應(yīng)該按規(guī)定對該項目進(jìn)行土地增值稅的清算征繳。
45家上市房企巨額土地增值稅應(yīng)交而未交
雅居樂、萬科和SOHO中國等排名前十
然而對國內(nèi)知名的45家上市房地產(chǎn)公司的企業(yè)年報進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，這些公司無一例外都有巨額應(yīng)交而未交的土地增值稅。同期，也幾乎都有足夠的用于繳稅的貨幣資金。而且，不少房地產(chǎn)公司將應(yīng)交的土地增值稅長期未交，只是掛在賬上，導(dǎo)致應(yīng)交土地增值稅稅額滾雪球般的一年比一年多。其中29家房地產(chǎn)公司，截至2012年12月31日應(yīng)交未交土地增值稅總額已經(jīng)高達(dá)640億元。
其中，應(yīng)交未交土地增值稅金額排名前十大上市房企分別是(截至2012年12月31日數(shù)據(jù))：
雅居樂地產(chǎn)控股有限公司83億元；SOHO中國有限公司64億元；廣州富力地產(chǎn)股份有限公司58億元；萬科股份有限公司58億元；深圳華僑城股份有限公司49億元；招商地產(chǎn)44億元；合生創(chuàng)展42億元；融創(chuàng)中國控股有限公司27億元；金地集團(tuán)26億元；新世界(8.14, 0.00,0.00%)中國地產(chǎn)24億港元。
富力地產(chǎn)：不是掛賬多少就要立即交多少
SOHO中國拖欠土地增值稅存銀行年利息可達(dá)1.8億
據(jù)報道，央視記者對幾家房地產(chǎn)公司調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司截至2012年12月31日有58.55億元土地增值稅應(yīng)交未交土地增值稅。富力地產(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人給出的解釋是，“沒到交的條件，就是繳納的條件，就是有一筆就交一筆，這樣的。不是上面掛多少就要交多少”。
有意思的是，富力地產(chǎn)等公司生產(chǎn)年報中所列出的土地增值稅不是現(xiàn)期業(yè)務(wù)，并不需要全部立即上繳。但是與此同時，這些地產(chǎn)公司將這部分土地增值稅算成了公司已經(jīng)支出的經(jīng)營成本，即這些上市房地產(chǎn)公司向股民公布企業(yè)利潤已經(jīng)減掉了這部分沒有足額上繳的土地增值稅。這些地產(chǎn)上市公司為何采用這么計算方式，相關(guān)負(fù)責(zé)人卻避而不答。
富力地產(chǎn)的這位負(fù)責(zé)人表示，“你說的這個問題比較難回答。”并強(qiáng)調(diào)這種做法不只是富力地產(chǎn)，有相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)公司都采用這種的處理方式，甚至是地產(chǎn)行業(yè)的通行做法。
相關(guān)專家則指出，地產(chǎn)公司這種說法站不住腳的。上市公司年報中，包括土地增值稅在內(nèi)的應(yīng)交稅金、應(yīng)付稅金都已經(jīng)完成清算，應(yīng)該及時向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納應(yīng)該繳納而未繳納的實際納稅額。
財政部財政科學(xué)研究所副所長劉尚希表示，應(yīng)付稅金就是應(yīng)該交的稅，如果沒交就是欠稅。
為什么會成為房地產(chǎn)企業(yè)的慣常做法？招商局地產(chǎn)控股有限公司2012年年報顯示，截至2012年12月31日，有應(yīng)交未交土地增值稅44億元。該公司一位不愿透露姓名的一位負(fù)責(zé)人表示，目的之一是獲取銀行利息，是一個策略。
據(jù)測算，SOHO中國截至2012年12月31日有應(yīng)交未交土地增值稅64億元，僅按60億元來算，月獲銀行存款利息高達(dá)1500萬元，一年僅此一項的利息收入就不少于1億8千萬元。
地方稅務(wù)部門沒掌握房企土地增稅數(shù)據(jù)
專家：土地增值稅是征管非常復(fù)雜稅種
富力地產(chǎn)上述負(fù)責(zé)人表示，掛賬手法就是這樣的，沒有什么負(fù)面的實質(zhì)性的影響。
央視報道指出，不過房地產(chǎn)企業(yè)這種做法卻給國家稅收造成了窟窿。房地產(chǎn)企業(yè)敢這樣做，是沒有感受到來自稅務(wù)部分確實的壓力。根據(jù)我國法律，納稅人未按規(guī)定繳稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)限期責(zé)令繳納稅款外，從滯納之日起按日加收滯納稅款的萬分之物的滯納金。企業(yè)面臨數(shù)額巨大的罰款，負(fù)責(zé)人也可能會承擔(dān)刑事責(zé)任。但實際情況卻是，地產(chǎn)公司并未受到懲處。
為此，央視記者對管轄富力地產(chǎn)的廣州地稅局進(jìn)行了解情況時，廣州地稅局回復(fù)稱，這超出其管轄范圍。此外，佛山順德稅務(wù)部門表示，沒有掌握轄區(qū)內(nèi)碧桂園土地增稅的數(shù)據(jù)。
財政部財政科學(xué)研究所副所長劉尚希表示，土地增值稅實際上是一個征管非常復(fù)雜的一個稅種，對稅務(wù)部門的征管能力要求非常高，如果你達(dá)不到的話，那么土地增值稅就征不到位。
李勁松表示，有很多房地產(chǎn)公司注冊在境外，假如說以后它把資產(chǎn)都轉(zhuǎn)移了，公司名存實亡成了一個空殼公司，這種情況下不管他賬面掛欠多少土地增值稅，國家其實都無從征繳。
國家稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司副司長楊遂周表示，核定一個土地增值稅的征收率，比如說核定10%、5%、6%等等，地方自由裁量權(quán)比較大，不僅使國家稅款造成流失，而且還可能出現(xiàn)一些稅收的違紀(jì)問題。
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