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    1. 學(xué)者稱中國(guó)樓市生產(chǎn)過(guò)剩 全國(guó)有6800萬(wàn)套空置房

      2013-11-22 09:47:51  來(lái)源: 國(guó)際金融報(bào)  作者:  閱讀: 張家界日?qǐng)?bào)社微信

           “全國(guó)有6800萬(wàn)套空置房,中國(guó)住房市場(chǎng)的現(xiàn)狀是總量已經(jīng)過(guò)剩,一方面很多人沒(méi)有自己的房子,另一方面,還有很多人擁有許多空置房。”近日,中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟、中華博士會(huì)主席杜猛接受《國(guó)際金融報(bào)》專訪時(shí)表示,中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)典型的“生產(chǎn)過(guò)剩”危機(jī)。

          而華中師范大學(xué)公共管理學(xué)副教授定明捷的一項(xiàng)研究也表明,中國(guó)九成左右的非富裕人群,無(wú)力依靠正常的勞動(dòng)收入購(gòu)買住房。

          住房“生產(chǎn)過(guò)剩”

          中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟旗下?lián)碛腥A創(chuàng)地產(chǎn)研究院、8848城市研究院,中華博士會(huì)則擁有超過(guò)1萬(wàn)名來(lái)自北大、清華、復(fù)旦等著名高校,以及中國(guó)中國(guó)一線企業(yè)的博士會(huì)員。

          中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟的研究顯示,中國(guó)城鎮(zhèn)商品房存量已經(jīng)超過(guò)240億平方米,全國(guó)空置住房總量已經(jīng)達(dá)到6800萬(wàn)套。“讓人不解的是,這些空置住房中,保障性住房占有相當(dāng)大的比例。”杜猛評(píng)價(jià)說(shuō),這表明,中國(guó)的保障房政策出現(xiàn)了重大的偏差。

          該研究顯示,中國(guó)住宅市場(chǎng)出現(xiàn)的“生產(chǎn)過(guò)剩”表現(xiàn)為三四線城市住房嚴(yán)重供過(guò)于求,以及一線城市貧富嚴(yán)重分配不公,以及諸多城市紛紛涌現(xiàn)的“鬼城”現(xiàn)象。

          根據(jù)對(duì)中國(guó)多個(gè)三四線城市的調(diào)查,研究者們發(fā)現(xiàn),這些城市目前商品房供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重供不應(yīng)求。“比如說(shuō)在中部地區(qū)某個(gè)四線城市,我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)鼐用窕久總€(gè)家庭都有2套以上的住房,有的家庭有3套甚至5套也很常見(jiàn),而沒(méi)有住房的家庭幾乎沒(méi)有。即使這樣,這個(gè)城鄉(xiāng)總?cè)丝诓坏?0萬(wàn)的縣級(jí)城市,目前在建的樓盤(pán)超過(guò)30個(gè),未來(lái)2年內(nèi)將有超過(guò)5萬(wàn)套住宅上市供應(yīng)。”另一方面,大量當(dāng)?shù)厝擞捎谕獬龃蚬そ?jīng)商,紛紛涌入省會(huì)城市以及北上廣等一線城市置業(yè)。

          杜猛表示,這樣的縣級(jí)城市在中國(guó)具有普遍性,它表明三四線城市的樓市供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重供過(guò)于求。

          而在以京滬為代表的一線城市中,這種供應(yīng)過(guò)剩則表現(xiàn)得相當(dāng)隱蔽。表面來(lái)看,全國(guó)60多個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市,近幾年來(lái),樓市一直很火爆。價(jià)格飆漲,供不應(yīng)求,深夜排隊(duì)搶房,日光盤(pán)現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。但是根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn),這些城市的買房者,超過(guò)半數(shù)以上,基本上已經(jīng)不是購(gòu)買第一套住房。“在北京和上海這樣的城市,比例更高,甚至超過(guò)八成。”杜猛表示。

          盡管政府出臺(tái)了各種嚴(yán)格的限購(gòu)措施,但是大部分的購(gòu)買者都戲劇性地提供了符合購(gòu)買資格的各種手續(xù)。這些手續(xù)包括補(bǔ)交或者造假的社保、戶籍等資料。很多購(gòu)房者甚至通過(guò)假離婚的方式來(lái)獲得購(gòu)房資格。

          杜猛表示,這表明,在一線城市,出現(xiàn)了住房資源嚴(yán)重分配不公的兩極分化,一方面富人占據(jù)了大量的房源,并以此作為投資工具,另一方面,普通勞動(dòng)者望房興嘆。正是這種兩極分化,掩蓋了供應(yīng)過(guò)剩的真實(shí)情況。

          中國(guó)式“剛需”解密

          來(lái)自華中師范大學(xué)公共管理學(xué)院的定明捷副教授,通過(guò)對(duì)多個(gè)城市購(gòu)房者的購(gòu)房方式和動(dòng)機(jī)進(jìn)行調(diào)查,總結(jié)出非投資性購(gòu)房的3種典型模式:小夫妻購(gòu)房、打工回鄉(xiāng)購(gòu)房、小城市進(jìn)大都市置業(yè)等。

          定明捷發(fā)現(xiàn),“小夫妻購(gòu)房模式”被媒體和開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為是真正剛需典型。這種模式通常是,大學(xué)畢業(yè)不久結(jié)婚的青年夫妻,在雙方父母、甚至爺爺奶奶的資助下,支付了大城市中購(gòu)房的首付款。然后基本上用一個(gè)人的工薪收入還按揭,另一個(gè)人的收入作為家庭開(kāi)支。

          “現(xiàn)在買房的年輕夫妻,基本上是這種模式。有的還因?yàn)檫€貸壓力大,父母也跟著還按揭。”定明捷表示。

          “而中國(guó)在改革開(kāi)放后,形成了歷史上最大的人口流動(dòng)潮。大量青壯年勞動(dòng)力背井離鄉(xiāng),外出打工或者經(jīng)商。在他們所流向的城市,他們能夠獲得比老家高很多的收入,但是那里的房?jī)r(jià)也比老家高得多。因此,外出打工和經(jīng)商者,大部分選擇了回鄉(xiāng)置業(yè)。他們是中西部地區(qū)三四線城市購(gòu)房的主力軍。”

          調(diào)查發(fā)現(xiàn),尤其是中西部縣市一級(jí),新開(kāi)發(fā)的商品房,基本靠這個(gè)人群消化買單。而不外出打工經(jīng)商的留居者,獲得新住房的途徑主要源自單位集資建房,或者拆遷補(bǔ)償。

          而與大規(guī)模返鄉(xiāng)購(gòu)房相對(duì)應(yīng)的,則是從小城市涌入大都市置業(yè)潮。“只要有條件,在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的,喜歡進(jìn)縣城買套房;在縣城的,喜歡去省城買套房。縣城和省城有條件的,一定會(huì)選擇北京、上海和廣州區(qū)買套房。”定明捷表示,一方面,中國(guó)人自古以來(lái)中央集權(quán)思想根深蒂固,認(rèn)為有條件就進(jìn)入中心城市置業(yè)是順理成章的事情;另一方面,社會(huì)公共資源集中于中心城市的現(xiàn)狀,也導(dǎo)致有條件的公民向中心城市聚集。

          定明捷表示,“人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)聚集,小城鎮(zhèn)人口向中心城市聚集,這個(gè)趨勢(shì)是任何組織都無(wú)法逆轉(zhuǎn)的。因此,政府目前施行的各種限購(gòu)措施,也只能是臨時(shí)救急。從根本和長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,有魄力和執(zhí)政智慧的政府,還是應(yīng)該順應(yīng)潮流,并且因勢(shì)利導(dǎo)。”

          調(diào)查還發(fā)現(xiàn),回鄉(xiāng)購(gòu)房和進(jìn)城買房?jī)煞N模式,都帶來(lái)大量季節(jié)性空置。尤其是外出打工經(jīng)商者,在打工當(dāng)?shù)鼗疽矔?huì)買房或者租房居住。返鄉(xiāng)購(gòu)房后,除了春節(jié)和家庭重要時(shí)節(jié),房屋基本上鎖空置。


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