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以房養(yǎng)老困局，房?jī)r(jià)上漲，增值部分養(yǎng)老者無緣享受，房?jī)r(jià)下跌，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和銀行風(fēng)險(xiǎn)大
以房養(yǎng)老，這種在美國(guó)、加拿大、歐洲和新加坡風(fēng)行的養(yǎng)老方式正在悄然走進(jìn)中國(guó)人的生活。
9月13日，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中提出要“鼓勵(lì)探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。
文中的“反向抵押”，又叫“倒按揭”，實(shí)際上就是俗稱的“以房養(yǎng)老”，是指養(yǎng)老者通過將自己擁有的房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，并在一定期限內(nèi)每月從中取得一定的養(yǎng)老金或老年公寓，當(dāng)養(yǎng)老者過世后，銀行或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將擁有該房的所有權(quán)。
不過，“以房養(yǎng)老”遇到的問題是，這種方式適合你嗎？
“一房者”可選“倒按揭”
其實(shí)以房養(yǎng)老這個(gè)概念并不是國(guó)內(nèi)第一次推出，早在2003年，孟曉蘇便提出了“以房養(yǎng)老”的方案。2007年，剛從中房集團(tuán)退下的孟曉蘇便忙著籌備以“以房養(yǎng)老”為主營(yíng)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司，也就是目前的幸福人壽保險(xiǎn)公司，但是，由于條件不成熟，該業(yè)務(wù)一直未推出。
按照孟曉蘇向媒體透露的情況，當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)的以房養(yǎng)老主要是針對(duì)年齡在62歲以上的老人，且房屋面積也需要達(dá)到一定要求，累計(jì)可貸款額度主要是依據(jù)房屋現(xiàn)值調(diào)整折損度和預(yù)期增值扣除保險(xiǎn)公司預(yù)支的貼現(xiàn)利息，再按照預(yù)期借款人持續(xù)壽命的時(shí)間計(jì)算出每月給付的養(yǎng)老金。
此外，2011年，中信銀行推出了一款具有以房養(yǎng)老增值功能的信用卡，這款業(yè)務(wù)主要針對(duì)以下人群：借款人年滿55歲，法定贍養(yǎng)人年滿18歲。該業(yè)務(wù)以房屋的估值為基礎(chǔ)確定貸款額，貸款額最高不超過估值的60%，也就是最高給房子打6折，每月借款人可領(lǐng)取不超過2萬元的養(yǎng)老金。最長(zhǎng)期限為10年，每月償還部分本息，到期后一次償還剩余本息。
那么，以房養(yǎng)老對(duì)于養(yǎng)老者來說是否劃算呢？基于目前國(guó)內(nèi)還未推出新的以房養(yǎng)老的產(chǎn)品，因此，記者僅以前兩款產(chǎn)品為例來比較下每月可領(lǐng)取的養(yǎng)老金數(shù)額。
比如，一年齡為63歲的借款人，在廣州天河區(qū)擁有一套100平方米的房產(chǎn)，且具有獨(dú)立房屋所有權(quán)。按照廣州房產(chǎn)局8月公布的信息，每平方米均價(jià)為33684元。如果按照折新度6成來計(jì)算，預(yù)期未來可能會(huì)增值10萬元，扣除按6%貼現(xiàn)利率計(jì)算貼現(xiàn)利息，可貸款額度為199.37萬元。目前我國(guó)人口平均壽命為73歲，因此該借款人每月可享受1.66萬元的養(yǎng)老金。
借款人在過世后房屋產(chǎn)權(quán)歸屬有兩種情況，若借款人過世后房產(chǎn)所有權(quán)歸屬于銀行，那么借款人所要付出的成本為貸款利息12.73萬元，以及房屋的剩余價(jià)值、利息成本即可。若房屋所有權(quán)在約定時(shí)并不歸屬于銀行，而是扣除貸款本金和利息后再返還給法定繼承人，那么僅需要付出貸款
若按照中信銀行的計(jì)算方式，每月僅還利息，那么該借款人在最長(zhǎng)10年的期內(nèi)，每月可獲得1.06萬元的養(yǎng)老金，不過十年之后，借款人仍需償還本金。
如果借款人不住在房屋內(nèi)，而是將按照廣州的養(yǎng)老院標(biāo)準(zhǔn)的話，平均每個(gè)月3200元左右，是可以維持一個(gè)比較好的生活條件的。
“兩房者”可以租金養(yǎng)老
上述情況主要是對(duì)于只有一套房的養(yǎng)老者來說，因?yàn)槠渌姆绞饺缟虡I(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)，對(duì)于60歲以上的人來說并不能享受很高的養(yǎng)老金，因此可主要將以房養(yǎng)老做為一種補(bǔ)充養(yǎng)老方式。一位從事保險(xiǎn)業(yè)5年經(jīng)驗(yàn)的工作人員告訴記者，以房養(yǎng)老其實(shí)質(zhì)就是一種以分紅險(xiǎn)的方式來操作養(yǎng)老金。
但是對(duì)于擁有兩套以上房產(chǎn)的人來說，以房養(yǎng)老并不是他們的唯一選擇。除了自住房外，其他房產(chǎn)還可以賣出去或是出租。
對(duì)于有升值空間的房產(chǎn)，擁有者可以選擇在適當(dāng)時(shí)點(diǎn)賣出以賺取收益。根據(jù)陽(yáng)光家緣今年9月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州天河區(qū)的二手房目前的均價(jià)為17419元/平方米，且這20年來房屋普遍上漲，這對(duì)于20年前的買房者來說是有利可圖的。養(yǎng)老者可以將其作為自己的養(yǎng)老基金保障未來的生活。
當(dāng)然，出租也是個(gè)比較好的選擇。這種方式較為靈活，在合同到期后續(xù)期時(shí)可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格重新計(jì)算房租，以獲得更好的收益。根據(jù)統(tǒng)計(jì)信息顯示，9月份天河區(qū)房屋住宅租金為55元/平方米，按照上述養(yǎng)老者所擁有的房屋面積計(jì)算，考慮是個(gè)人出租房地產(chǎn)需繳納4%的房產(chǎn)稅的影響，因此最后養(yǎng)老者每月可獲得的收益為5280元。不過，就實(shí)際情況而言，對(duì)于年齡較大的人來說，房屋出租會(huì)不太好管理。
以房養(yǎng)老最大風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)波動(dòng)
以房養(yǎng)老雖很早推出，但并不能讓很多人接受。北京工商大學(xué)保險(xiǎn)系主任王緒瑾對(duì)記者稱，按照中國(guó)的傳統(tǒng)觀念，房子作為一種家庭財(cái)產(chǎn)是需要留給下一代的，對(duì)于有子女的家庭通常不愿意接受這種方式。所以以房養(yǎng)老適合的人群是有限的，僅適合于失獨(dú)家庭和無子女家庭。
此外，以房養(yǎng)老仍存在很大的不確定性，一方面對(duì)于養(yǎng)老者來說會(huì)面臨房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。暨南大學(xué)金融系副主任姜永宏分析稱，“選擇以房養(yǎng)老的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大，會(huì)受房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響。若房?jī)r(jià)上升，則對(duì)于選擇以房養(yǎng)老的方式的人來說，房屋未來增值的那部分是他們無法享受到的。若房?jī)r(jià)下跌，則養(yǎng)老者來說是有利的，可以將這部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。”據(jù)了解，通常以房養(yǎng)老產(chǎn)品是以固定利率來給付養(yǎng)老金的，一旦確定，就不再隨市場(chǎng)變動(dòng)，因此選擇對(duì)于房屋未來的走勢(shì)也是養(yǎng)老者需要考慮的問題。
據(jù)記者向新華保險(xiǎn)、中意人壽等多家保險(xiǎn)公司了解的情況來看，目前沒有這方面的計(jì)劃，需要等具體實(shí)施細(xì)則出臺(tái)再考慮。而幸福人壽監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇最近在媒體中透露，預(yù)計(jì)以房養(yǎng)老產(chǎn)品將在明年1月份推出。
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