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上半年，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控“新政”并沒(méi)有摁住飛漲的房?jī)r(jià)。據(jù)媒體報(bào)道，一季度一線核心城市房?jī)r(jià)普遍較去年同期有了不少的上漲，個(gè)別城市漲幅甚至達(dá)到30%。房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲已經(jīng)超過(guò)十年，過(guò)去十年買房的人，都充分體會(huì)到了房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的資產(chǎn)快速增值的快感。接下來(lái)十年，很多人想繼續(xù)復(fù)制這種快感，“有錢就買房”成了中國(guó)人的投資圣經(jīng)。房地產(chǎn)大佬也在不斷鼓吹房?jī)r(jià)只漲不跌的神話。“預(yù)言帝”任志強(qiáng)表示“你什么時(shí)候買房，以后的房?jī)r(jià)都會(huì)比現(xiàn)在高。如果要投資，就隨便買。”商業(yè)地產(chǎn)大佬王健林放話“房?jī)r(jià)至少還能漲十年”。
實(shí)際上，房地產(chǎn)投資在世界各國(guó)都是得到推崇的，不單單只在中國(guó)。股神巴菲特也對(duì)房地產(chǎn)投資青睞有加。但是巴菲特也說(shuō)了，再好的生意，如果出價(jià)過(guò)高，也會(huì)成為一個(gè)平庸乃至失敗的生意。
現(xiàn)在，買房作為一種投資，會(huì)不會(huì)出價(jià)過(guò)高呢？
房?jī)r(jià)高低與否實(shí)際上是一個(gè)資產(chǎn)估值問(wèn)題，而資產(chǎn)估值的基礎(chǔ)是自由現(xiàn)金流，一切資產(chǎn)的現(xiàn)值，都是未來(lái)自由現(xiàn)金流的折現(xiàn)。作為一項(xiàng)資產(chǎn)，房子的現(xiàn)金流來(lái)自于租金。因此，評(píng)估房?jī)r(jià)唯一正確的方法是把房?jī)r(jià)和租金進(jìn)行比較。
那么，當(dāng)前房?jī)r(jià)租金比是多少呢？手頭沒(méi)有權(quán)威的數(shù)據(jù)，各地差異也很大。但是就拿房地產(chǎn)價(jià)格一直相對(duì)理性的廣州來(lái)講，據(jù)媒體的報(bào)道和本人的實(shí)地調(diào)查，房?jī)r(jià)/年租金收入比一般在40以上。也就是說(shuō)，年化租金收益率低于2.5%。這意味著從租金收入看（這也是從投資的角度看），買房連銀行存款都比不上。其他房?jī)r(jià)泡沫更嚴(yán)重的地方，房地產(chǎn)的投資收益率就更差了。因此，從租金收入角度看，當(dāng)前的房地產(chǎn)是缺乏投資價(jià)值的。
雖然現(xiàn)在買房的人，幾乎沒(méi)有人考慮租金收入（很多人甚至對(duì)此忽略不計(jì)，大家都在賭房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲），但是，絕大多數(shù)人都不明白的一點(diǎn)是，長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的幅度不會(huì)超過(guò)租金的上漲幅度。這與長(zhǎng)期看，股價(jià)上漲的幅度不會(huì)超過(guò)公司盈利上漲的幅度是一個(gè)道理。因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)源于其收益，價(jià)格的漲幅必然受限于收益的漲幅。樹(shù)木不會(huì)長(zhǎng)到天空之外。過(guò)去十年，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)租金上漲幅度，顯然，這在接下來(lái)的十年是不可持續(xù)的，它必然在未來(lái)的某個(gè)時(shí)點(diǎn)上得到矯正，以實(shí)現(xiàn)均值回歸。
中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司萬(wàn)科在它2012年年報(bào)中，對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)做了這樣的預(yù)期：中國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)代是否已經(jīng)結(jié)束？歷史存在偶然，過(guò)于自信的結(jié)論是武斷的。然而，我們至少可以說(shuō)，這個(gè)時(shí)代應(yīng)該已經(jīng)結(jié)束。“應(yīng)該”這個(gè)詞，有三層含義。第一，它是大眾希望看到的結(jié)果；第二，它具有理性分析的合理性；第三，它是一個(gè)大概率事件。
萬(wàn)科說(shuō)房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)代的結(jié)束是“一個(gè)大概率事件”，但是沒(méi)有說(shuō)原因。就我看，這個(gè)“大概率事件”是建立在另一個(gè)大概率事件基礎(chǔ)之上，那就是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下降將是一個(gè)大概率事件。
無(wú)論是歷史的經(jīng)驗(yàn)，還是各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)的價(jià)值總是隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。因?yàn)橐磺薪?jīng)濟(jì)活動(dòng)均建立在土地之上，只要經(jīng)濟(jì)總量在膨脹，那么土地的擁有者總可以借此收取更高的租金。房地產(chǎn)的價(jià)值，最終取決于建立其上的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量的價(jià)值。發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)為什么價(jià)格高？因?yàn)榘l(fā)達(dá)地區(qū)同樣土地面積上創(chuàng)造的GDP高。房地產(chǎn)增值不是房地產(chǎn)投資的結(jié)果，也不是房地產(chǎn)投機(jī)的結(jié)果，而是經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的必然結(jié)果。中國(guó)過(guò)去十多年房地產(chǎn)價(jià)格爆發(fā)性的上漲，可以說(shuō)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去30多年持續(xù)高速增長(zhǎng)的結(jié)果。但是，越是高速的增長(zhǎng)，越是難以長(zhǎng)期維持下去。
中國(guó)過(guò)去30多年年均10%的增長(zhǎng)之所以被外界視為“奇跡”，是因?yàn)?0%的年均增長(zhǎng)是很難很難維持的，但中國(guó)做到了。巴菲特40多年年均20%的投資收益被視為一個(gè)“神話”，因?yàn)闅v史上沒(méi)有人做到過(guò)。但是巴菲特也坦承，隨著伯克希爾規(guī)模的膨脹，要想重復(fù)過(guò)去的高增長(zhǎng)是不可能的。這個(gè)讓巴菲特覺(jué)得難以繼續(xù)高增長(zhǎng)的規(guī)模是多少呢？不過(guò)2800億美元（伯克希爾目前的市值）。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的體量接近30個(gè)伯克希爾，你覺(jué)得我們還有理由期待它在接下來(lái)十年，繼續(xù)10%的年均增長(zhǎng)嗎？一旦經(jīng)濟(jì)增速下降，房?jī)r(jià)增速下降乃至長(zhǎng)期停滯不前，就是必然出現(xiàn)的結(jié)果。
?。ㄗ髡呦到?jīng)濟(jì)學(xué)人，古典自由主義價(jià)值投資者。）
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