環(huán)比方面,上周成交量繼續(xù)沖高,達到年內(nèi)第二高點,主要城市中,除北京下調(diào)8.5%外,上海環(huán)比上漲35%,深圳環(huán)比上漲5.8%,整體上漲城市數(shù)量達到7成。
對此,張大偉認為,一方面是因為國慶期間的認購持續(xù)反映到簽約上,促進了市場數(shù)據(jù)的復蘇。另一方面,土地市場的升溫、地方公積金政策的微調(diào)也給購房者對市場的判斷造成影響,刺激樓市消費。
“市場預期對購房者尤為重要。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對記者表示,穩(wěn)增長政策見底,市場走勢預期增強,房價下降空間減小等市場動態(tài)改變了購房者的市場預期。因此,部分觀望購房者開始行動,剛需人群也開始從大中城市向中小城市擴展。
警惕
攪動房價上漲預期
近日,業(yè)內(nèi)有分析指出,盡管多數(shù)城市的住房公積金貸款額度客觀上存在調(diào)整的需要,但住房公積金貸款額度調(diào)整的時機與幅度,往往帶有較為明顯的政策傾向,反映出地方政府的政策意圖,有可能會對樓市預期產(chǎn)生影響。
盡管從以往來看,住房公積金貸款額度上調(diào)在釋放剛性住房需求上的作用非常有限,市場仍有可能將其解讀為地方政府的“托市”舉措,進而影響到樓市調(diào)控預期。
不過,在這一點上,陳國強分析認為,公積金“新政”,本意在刺激購房者的剛性需求,促使房地產(chǎn)市場供需得以平衡。公積金貸款占購房貸款比例較小,其本身不會對樓市產(chǎn)生較大影響。與此同時,樓市調(diào)控政策尚未見絲毫松動的跡象,短期內(nèi)不會影響房價大幅波動,利用公積金來投機投資的行為也不會成為主流。
但顧云昌認為,各地調(diào)整公積金會影響購房者預期,客觀上肯定會刺激成交量上升,有利于樓市回暖。
值得注意的是,伴隨各地公積金調(diào)整政策的連續(xù)出臺,中指院日前發(fā)布的10月百城住宅價格指數(shù)同時呈現(xiàn)出環(huán)比連續(xù)上漲之勢。
張宏偉告訴記者“公積金‘新政’不排除會帶來少數(shù)投資、投機行為。”一旦在全國推行,可能會使一些城市的外來購房者增加,給房地產(chǎn)市場帶來不穩(wěn)定因素。同時,在執(zhí)行環(huán)節(jié),個別被限購的購房者也會鉆空子入市,甚至惡意套取公積金。
陳國強也指出,因部分地方放開公積金二套房貸款,因此,要謹防投資性需求入市,加強對投資性需求與自住型需求的區(qū)分。
張大偉表示,在近期土地價格及溢價率都明顯上漲,預期向上,成交量也逐漸轉(zhuǎn)好的情況下,開發(fā)商的定價也會水漲船高,而且全年計劃的提前完成使得開發(fā)商年底促銷的力度將明顯減弱,整體市場價格將繼續(xù)平穩(wěn)微漲。
陳國強同時指出,現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)政策維持穩(wěn)定仍是調(diào)控主流,若房價因此推高過快,則不排除會叫停調(diào)整公積金的可能性。
貸款額度上限提高“異地互貸”城市擴圍;專家:警惕非剛需入市推高房價上漲預期
地方微調(diào)住房公積金政策步伐并未放慢?!?span name="HL_TAG" style="cursor: hand; color: #0084d8; border-bottom: 0px dotted; text-decoration: underline">經(jīng)濟參考報》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),截至目前,我國有近30個城市調(diào)整了住房公積金政策,其中,近期多個二三線城市公積金貸款額度上限大幅提升,異地購房公積金還貸也在逐漸鋪開。業(yè)內(nèi)人士認為,不少地方的樓市調(diào)控政策悄然微調(diào),雖然覆蓋面較小,有利于剛需人群,但應(yīng)警惕非剛需入市推高后期房價上漲預期。
動向
公積金成地方微調(diào)主要手段
日前,江門市公積金管委會同意開平、鶴山兩地調(diào)整公積金貸款額度的申請。內(nèi)容是開平市住房公積金貸款調(diào)整為首套房貸款最高限額統(tǒng)一提高至1人25萬元,2人或以上50萬元;二套房1人20萬元,2人或以上是40萬元。對此,當?shù)赜嘘P(guān)部門負責人6日在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,公積金政策的調(diào)整符合國家保障首套房置業(yè)的需求,不違反調(diào)控相關(guān)政策。
政府內(nèi)部人士還透露,此次調(diào)整主要是考慮到隨著房價上漲,公積金貸款額度標準與實際需求有不相符的地方。
實際上,在此之前,已有多個城市調(diào)整公積金政策,自本月1日正式執(zhí)行的江蘇鎮(zhèn)江住房公積金新政規(guī)定,公積金申請貸款額度最高可達80%,而且子女買房可提取父母公積金部分進行還貸。10月20日,武漢市住房公積金政策迎來自2010年樓市調(diào)控以來最大一次調(diào)整,武漢市民首次使用公積金購買二手房,貸款最高限額由40萬元提高到60萬元。
除此之外,大連、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成,廈門、蕪湖、合肥等地上調(diào)公積金貸款額度,且上調(diào)幅度普遍在15%至25%之間,廣東省異地互貸城市增至9個,湖南長株潭、河北、遼寧等省市也于此前先后實施“異地互貸”。
“在樓市調(diào)控背景下,各地商品住宅成交量萎縮,而今年以來,在限購仍為調(diào)控‘紅線’的背景下,公積金貸款政策的調(diào)整可以更為積極的鼓勵剛性需求入市,因此,公積金購房政策也成為地方政府密集調(diào)整的主要手段。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮認為,目前,進行公積金調(diào)整的城市,主要方式基本都是提高貸款額度和降低首付比例等。但近期政策調(diào)整的方式逐漸多樣化,與之前的僅提高貸款額度相比,放松的空間更大,購房人在使用公積金貸款和使用方面更加靈活。對剛需購房者影響明顯,大幅降低了剛需的購房成本,會釋放一部分年輕群體的購房需求。
“公積金貸款調(diào)整的受益對象特定,支持剛需人群,其政策出發(fā)點也正符合當前房地產(chǎn)政策的調(diào)控方向。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,相比其他政策,公積金方面地方政府可以自主決策,具有一定自由度。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為,這些調(diào)整政策“不僅可以對市場釋放微調(diào)信息,也不會影響限購限貸的政策底線,目前來看是地方政府微調(diào)起來最容易的執(zhí)行辦法”。
提振
微調(diào)刺激成交量上漲
除不影響限購限貸底線,公積金政策成微調(diào)主要手段的另一深層次原因是“公積金政策直接影響大,目前商業(yè)貸款的基準利率為6.55,而公積金的基準利率為4.5,相當于商業(yè)貸款的7折以下”。張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者,以貸款1萬元20年為例“公積金貸款月供為63元,而商業(yè)貸款則為74.8元,利息差距巨大,公積金政策微調(diào)可以直接增加購房者購買能力”。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也告訴記者,各地針對公積金的一些調(diào)整政策,其主要作用還是為了實現(xiàn)刺激本區(qū)域內(nèi)自住剛需入市購房。他認為,“調(diào)整公積金政策,除了可以刺激部分剛性需求入市,也是對這部分群體購房機會的保護”。尤其是在當前房地產(chǎn)市場處于“不溫不火”的階段,一定程度上可以刺激市場成交量的回升。