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      部分地區(qū)獲批試點集體土地上建保障房

      2011-12-28 09:16:14  來源:21世紀經(jīng)濟報道  作者:紀睿坤  閱讀: 張家界日報社微信
          本報記者獨家獲悉,鑒于保障性安居工程建設供地壓力,住建部已批準部分地方政府2012年在集體土地上建設保障房的試點。

          此前,北京已經(jīng)提出在集體土地上建設公租房,但是這項政策受到其他地方政府和國土部門的反對。一位不愿公開姓名的土地專家直言:“這樣會導致小產(chǎn)權房變相轉(zhuǎn)正,只要國土部批了這個試點,其他地方政府就會有意見,用地壓力在哪里都很大”。

          日前在北京舉行的“全國住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)工作會議”上明確,2012年全國保障性安居工程開工700萬套以上,竣工500萬套以上。

          國務院副總理李克強也在日前舉辦的全國住房保障會議上特別提出,“政府也可通過購買合適的普通商品房來增加保障房有效供應”。

          允許購買商品房抵任務

          住建部政策中心主任秦虹介紹,一般來說,房屋的建設周期為2-3年間,綜合2009年以來的項目初步估算,2012年實際在建工程量大概有1800萬套左右。

          除此之外,住建部在和地方政府簽訂“2012年住房保障軍令狀”時,考核標準由開工率改成了竣工率,并且把2011年330萬套竣工量提升至500萬套以上。

          一位接近住建部的人士介紹,很多地方政府代表曾多次向住建部反映,保障房建設資金缺口大,而且,地方政府在住房建設方面缺乏經(jīng)驗,導致質(zhì)量、設計等問題頻出,建設成本較高,可試行以貨幣的方式解決中低收入階層的住房問題。

          李克強也在全國住房保障會議上提出,地方政府可通過購買合適的普通商品房來增加保障房有效供應。

          “2012年商品房投資下降是肯定的,而保障房投資又下降,明年整個房地產(chǎn)投資肯定會低于固定資產(chǎn)投資,對于宏觀經(jīng)濟影響非常大,”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生介紹,“另一方面,增加房地產(chǎn)市場有效供應,才是解決房地產(chǎn)市場供需矛盾的根本途徑。”

          聶梅生表示,地方政府購買合適的普通商品房增加保障房的供應,一方面,也可以緩解地方保障房建設壓力;另一方面可以刺激商品房市場,促進中小型商品房投資,形成住房“雙軌制”;除此之外,住建部也為部分用地緊缺的地方開了“生地”的法子。

          根據(jù)住建部年底工作會議透露的對于2012年工作的部署,商品房價格較高,建設用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會城市,確需利用農(nóng)村建設土地建公租房試點的,由省級政府報批并由國土資源部審批,批準試點。

          而實際上,上述試點的政策口子是被國土部明令發(fā)文禁止的。

          2011年5月,國土部出臺《關于加強保障性安居工程用地管理有關問題的通知》,明確提出要防范和杜絕擅自利用農(nóng)村集體土地興建公租房,嚴肅查處“小產(chǎn)權”房,維護良好的管地用地秩序。

          北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥介紹,東部城市化水平較高的發(fā)達省市,土地是限制保障房開工的一個很大的瓶頸,城市內(nèi)國有土地儲量較少,城市內(nèi)部拆遷難度大,耗時長。

          與此同時,國家發(fā)展和改革委員會城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵表示,農(nóng)民在自己的土地上建低成本的保障房,再高價賣出,避免了征地矛盾,是一條好路子。

          金永祥表示,上述政策實際上是間接明確了“小產(chǎn)權房”的合法性,不過,在保障房的過程中,也需要防止地方政府把保障房建設的資金壓力,轉(zhuǎn)嫁到農(nóng)民身上,肆意征用農(nóng)民的集體土地損害農(nóng)民的利益。

          房價調(diào)控不放松

          雖然提出地方政府可以購買商品房充當保障房任務,但是并不意味著允許地方政府給樓市托市。

          北京房協(xié)秘書長陳志表示,政策預期下,商品房房價將持續(xù)下行,經(jīng)濟適用房、限價房和商品房的差價正在縮小,現(xiàn)在購買商品房非常劃算。

          對此,陳志也提醒,上述政策的轉(zhuǎn)換必須符合兩個條件,一個是政府與開發(fā)商成交的房價合理;另一個是政府和開發(fā)商的交易公開、公平,并且加強檢查力度。

          而保持政府和開發(fā)商成交房價合理方面,陳志表示,這就肯定了一點,抑制房價上漲的樓市調(diào)控將長期化,持久化。

          而在李克強也在上述會議上表示,各方面要積極探索研究符合我國國情和市場化的住房政策體系。

          上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,以限購令為代表的樓市調(diào)控雖然效果明顯,但在政策長期的執(zhí)行過程中,也需要注意其負面效果,如果有更為適宜的樓市調(diào)控政策,可以退出。

          北京春光集團營銷中心總經(jīng)理施寶成表示,房地產(chǎn)產(chǎn)品是多元化的,例如其在三亞開發(fā)的北“呀諾達·那香山”項目,是屬于熱帶雨林特點的度假型產(chǎn)品,目前也受到了限購的影響。

          三亞市房管局一位有關人士電話中告訴記者,三亞很多項目都如“呀諾達·那香山”項目一樣,是旅游度假型項目,本身項目資源稀缺,開發(fā)起來很難,要在保護資源原貌的情況下,去高投入做產(chǎn)品,這樣的房子成本很高,價錢也會高。但是目前限購是按照70年產(chǎn)權劃分的,很多這樣的項目被當做普通住宅一樣限購,就給三亞房地產(chǎn)市場帶來了很大的打擊。

          上述接近住建部的人士介紹,很多地方政府代表曾多次向住建部反映,在樓市調(diào)控下,土地市場和房地產(chǎn)形勢不好,包括土地出讓金在內(nèi)的相關財政稅收下降,保障房建設的資金缺口大。

          而在中央要求堅持樓市調(diào)控加大保障房投資力度的同時,地方財政告急將成為地方政府執(zhí)行樓市調(diào)控的巨大變數(shù)。

          而上述李克強講話當中提出“研究經(jīng)濟性調(diào)控手段”,似乎是指限購政策以外的非行政性調(diào)控手段,目前最被寄予期望的就是房產(chǎn)稅。

          財政部部長謝旭人也在日前的全國財政工作會議上表示,將穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅改革試點。

          除此之外,上述財政部門的權威人士介紹,房產(chǎn)稅的改革方向為固定資產(chǎn)稅,主要應該是土地占用稅,為了房產(chǎn)稅試點開征的順利進行,財政部也正在籌備房產(chǎn)稅改革方面的立法工作。

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