房價(jià)出現(xiàn)較大跌幅的影響具有連鎖效應(yīng)，難以逃避的環(huán)節(jié)包括銀行房貸資產(chǎn)的安全問題，而這也是樓市調(diào)控必須要面對(duì)并給出應(yīng)對(duì)之策的難點(diǎn)。
大幅降價(jià)還僅出現(xiàn)在少部分樓盤，但是已經(jīng)有個(gè)別地區(qū)的銀行遇到了少量“斷供”情況，類似的情況在2008年曾經(jīng)出現(xiàn)，這無疑是個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)。當(dāng)然，目前大部分危機(jī)還處于“斷供可能性”層面。
而據(jù)接近滬上主要銀行的資金服務(wù)公司資深人士透露，房價(jià)下跌并不是導(dǎo)致“斷供”進(jìn)而威脅銀行資產(chǎn)安全的唯一原因。“從新的一年開始，銀行將執(zhí)行新的基準(zhǔn)利率，5年期以上商業(yè)房貸基準(zhǔn)利率將達(dá)7.05%，同時(shí)有不少銀行已經(jīng)基本確定來年將收取按揭的手續(xù)費(fèi)。”
據(jù)該人士透露，更令許多銀行不安的是，在上海為經(jīng)適房買家提供貸款的相關(guān)銀行，盡管從去年8月開始才展開該業(yè)務(wù)，但最新內(nèi)部信息顯示，有房貸業(yè)務(wù)已出現(xiàn)問題，壞賬率出現(xiàn)并呈現(xiàn)上升趨勢。
“斷供”逼近：房價(jià)、資金成本雙面夾擊
據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截止到12月9日統(tǒng)計(jì)，上海市2011年12月打折優(yōu)惠樓盤共計(jì)202個(gè)(含別墅)，與截至11月25日統(tǒng)計(jì)的190個(gè)相比增加了12個(gè)。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，有2個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)惠情況較之前的統(tǒng)計(jì)有所變化，另有1個(gè)項(xiàng)目終止了優(yōu)惠活動(dòng)。
降價(jià)以及房價(jià)拐點(diǎn)正在進(jìn)一步確立。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，12月至今，全國樓盤最高折扣為北京珠江·奧古斯塔城邦69折，其余9個(gè)項(xiàng)目集中在70折——78折之間；而11月中旬最高60折(海口富力盈溪谷)，有4個(gè)項(xiàng)目低于7折；11月下旬最高折扣57折(中弘北京像素)，有8個(gè)項(xiàng)目低于7折。
比較典型的杭州樓市，存量快速上升，項(xiàng)目去化面臨巨大壓力，3個(gè)項(xiàng)目入圍榜單12月上旬降價(jià)排行榜前十。2011年2月份以來，杭州主城區(qū)商品房庫存量連續(xù)走高，11月底再創(chuàng)新高達(dá)到43452套，比10月31日增加2669套，市場的高庫存量導(dǎo)致企業(yè)競爭激烈，10月份以來杭州市場上不斷出現(xiàn)以較大幅度降價(jià)促銷的項(xiàng)目。
越來越多樓盤降價(jià)，降價(jià)幅度也越來越大，除了刺激一部分有購房需求的人出手外，同樣刺激著已經(jīng)購有房產(chǎn)的人們，而實(shí)際上，這部分人群更為龐大。
刺激準(zhǔn)業(yè)主們的除了大幅下跌的房價(jià)外，還有銀行方面越來越高的資金成本因素。
首先是經(jīng)過2011年以來的3次調(diào)息，從2012年1月1日起，房貸利率就將按照最新的利率執(zhí)行，5年期以上商業(yè)房貸基準(zhǔn)利率將達(dá)7.05%。這幾乎已經(jīng)創(chuàng)下多年新高。
上述資金服務(wù)公司資深人士告訴記者，近期滬上多家銀行，除了提高利率，大多數(shù)都幾乎將“按揭成數(shù)管控越來越嚴(yán)、首套購房利率繼續(xù)上浮、銀行更傾向于做經(jīng)營性貸款”，同時(shí)“相關(guān)手續(xù)費(fèi)還要增加，包括中行、建行、工行等大型銀行都將收取相關(guān)手續(xù)費(fèi)，其他銀行會(huì)跟進(jìn)”。
某種程度上，房價(jià)、資金成本雙重夾擊下，按揭準(zhǔn)業(yè)主“斷供”的可能性正在急速上升。
據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主“欠貸”3個(gè)月以后，銀行可視為“斷供”收回房產(chǎn)。類似的背景下，在2008年的深圳等地，“斷供潮”曾經(jīng)出現(xiàn)過。
個(gè)案性的“斷供”已經(jīng)開始出現(xiàn)，就在房價(jià)下跌較猛、較普遍的地區(qū)。有媒體報(bào)道，杭州西湖區(qū)的一套按揭房產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)超過半年“斷供”的情況，目前已經(jīng)進(jìn)入法律解決途徑。不過到目前為止，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為大規(guī)模“斷供”出現(xiàn)的可能性很小。
保障房房貸不良率浮現(xiàn)
事實(shí)上，隨著房價(jià)較大幅度下降逐漸成為事實(shí)，房價(jià)下跌對(duì)銀行及其資產(chǎn)的影響，似乎遠(yuǎn)沒有此前銀行系統(tǒng)進(jìn)行的壓力測試結(jié)果那么樂觀。“與部分銀行規(guī)模悄然擴(kuò)大的保障類住房按揭貸款相比，或許商業(yè)按揭房貸出現(xiàn)‘斷供’的可能性還相對(duì)較小。”上述資金服務(wù)公司資深人士透露，在上海，一家較早進(jìn)行保障房按揭貸款且規(guī)模相對(duì)他行較大的大型銀行，去年開始運(yùn)作的經(jīng)適房按揭貸款，已經(jīng)開始出現(xiàn)一定的壞賬，“不良率并不低，令人驚訝。”
記者獲悉，從2010年8月開始，建設(shè)銀行上海市分行徐匯支行成為滬上第一家辦理經(jīng)濟(jì)適用房貸款的銀行。首批共有6名購房者符合貸款條件，貸款利率、最低首付比例將按照首套購房優(yōu)惠政策執(zhí)行。
當(dāng)時(shí)，建行對(duì)經(jīng)適房貸款在多方面進(jìn)行了政策突破，并制定了個(gè)人購買經(jīng)適房商業(yè)性貸款操作細(xì)則。相關(guān)優(yōu)惠政策涉及，可享受目前最優(yōu)惠的首套房信貸政策，貸款最低可首付20%、利率最低可享受基準(zhǔn)利率70%優(yōu)惠；針對(duì)經(jīng)適房購房群體，放寬借款人一般為在職人員的要求；對(duì)于家庭還款能力的核定，以購房人當(dāng)初申請(qǐng)經(jīng)適房時(shí)審核的家庭收入為依據(jù)，在扣除其家庭基本生活開支人均500元后其余部分均可視為家庭每月可還款額等。
同策分析師姚伯均認(rèn)為，限購的后遺癥不可忽視，極有可能在明年出現(xiàn)一波爛尾樓高發(fā)期，對(duì)于銀行和信貸產(chǎn)生沖擊。
當(dāng)前外資機(jī)構(gòu)對(duì)于中國銀行業(yè)的壞賬問題也有著極為相似的看法。穆迪曾表示，中國銀行業(yè)的不良貸款占總貸款的比例將從目前的1%上升到5%，而中國地方政府建設(shè)項(xiàng)目及房地產(chǎn)領(lǐng)域的不良貸款則是中國銀行業(yè)不良貸款率上升的主要原因。
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