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      存量貸款定價“換錨”,你的房貸利率會咋變?

      2020-01-02 10:33:58  來源:新華社  作者:新華社記者 吳雨 楊有宗 潘曄  閱讀: 張家界日報社微信

        影響不少人房貸的大事來了!繼新發(fā)放房貸的定價基準(zhǔn)平穩(wěn)切換后,自2020年3月起,存量房貸也將準(zhǔn)備“換錨”。這個“新錨”是啥樣?存量房貸利率將咋變?轉(zhuǎn)換前要做哪些準(zhǔn)備?

         “新錨”還能選,該咋選?

          房貸利率關(guān)系著千家萬戶的切身利益。新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率已于2019年10月8日起正式“換錨”,以貸款市場報價利率(LPR)為定價基準(zhǔn)加點形成。而在此之前,房貸利率定價的“錨”一直是基準(zhǔn)利率,會根據(jù)基準(zhǔn)利率“打折”或“上浮”。

          中國人民銀行日前發(fā)布公告,2020年3月1日至8月31日,將就存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)進行轉(zhuǎn)換。這意味著,2019年10月8日之前的存量房貸利率也要“換錨”。不過,與新發(fā)放的房貸利率“換錨”有所不同,這次存量的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換出了一道選擇題:借款人可與銀行協(xié)商確定轉(zhuǎn)換為LPR,或者是固定利率。

          “固定利率好理解,那每月都在變化的LPR要咋錨定呢?我當(dāng)時房貸利率是在基準(zhǔn)利率上打九折,不知‘換錨’后會不會有影響?”還有120多萬元房貸未還清的北京市民王先生有不少困惑。

          根據(jù)公告,如果選擇轉(zhuǎn)換為LPR定價,存量房貸利率將采用LPR加點的形式。加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值,而且差值可為負(fù)值。

          在交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀看來,王先生所享受的九折利率基本不會受到影響。“加點可以為負(fù),很大程度上確保了過去在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮動定價的貸款,能享受到跟之前一樣的優(yōu)惠利率?!?/span>

          他分析認(rèn)為,在當(dāng)前LPR下行的背景下,若借款人將房貸切換為固定利率,在最近重定價周期內(nèi)可能會承擔(dān)略多的利息支出。

          中國民生銀行首席研究員溫彬指出,在預(yù)期LPR下降的背景下,客戶選擇浮動利率報價會比較合適。但同時要注意,在通脹上行等因素影響下,LPR也不排除會進入上升周期,浮動的房貸利率也可能隨之走升。

          選擇浮動利率后,月供咋變?

          當(dāng)上海市民朱珠收到“存量貸款將重新定價”的新聞推送后,一年前貸款買房的她立馬研究了起來?!斑@次轉(zhuǎn)換對原有房貸影響并不大。按照目前LPR走勢,選擇浮動利率說不定房貸利率還能降些。”

          2019年12月20日第五次發(fā)布的LPR顯示,與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR為4.8%,較同期限貸款基準(zhǔn)利率低了10個基點。

          那么,2020年存量房貸的月供會變化嗎?央行有關(guān)負(fù)責(zé)人說得很明白:為貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求,存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點的利率水平應(yīng)保持不變。

          “也就是說,在2020年轉(zhuǎn)換時,房貸利率水平和以前是一樣的,沒有變化。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進說,對2020年存量房貸的影響主要體現(xiàn)在利率計算上,利率本身會保持穩(wěn)定,不會影響存量借款人的月供。

          存量房貸的月供啥時變?專家表示,目前,大多數(shù)存量房貸的重定價周期為1年,重定價日一般為每年1月1日。據(jù)此,第一個重定價日應(yīng)該是2021年1月1日。屆時存量房貸的月供變化,需要根據(jù)2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR進行調(diào)整。

          房貸利率享受九五折優(yōu)惠的朱珠給記者算了一筆賬:她現(xiàn)在執(zhí)行4.655%的房貸利率,那么加點幅度應(yīng)為4.655%-4.8%=-0.145%。在第一個重新定價日,執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR-0.145%。

          國盛宏觀首席分析師熊園表示,2020年個人住房按揭貸款利率預(yù)計維持平穩(wěn),2021年才有可能迎來較大調(diào)整。

          “換錨”在即,要準(zhǔn)備啥?

          根據(jù)公告,借款人可在2020年3月至8月之間任意時點轉(zhuǎn)換,銀行和客戶可合理分散辦理。不過,存量房貸定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作并不輕松。

          截至2019年三季度末,我國個人住房貸款余額為29.05萬億元,同比增長16.8%。溫彬認(rèn)為,個人住房貸款受眾廣、筆數(shù)多,“換錨”將對銀行的合同、系統(tǒng)、報表、人員、風(fēng)控等多方面形成影響,短期內(nèi)銀行內(nèi)部管理面臨考驗。

          “存量商業(yè)性個人住房貸款將遵循‘等幅轉(zhuǎn)換’的原則,確保轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變,便于客戶理解,也有利于銀行推動利率轉(zhuǎn)換工作?!闭猩蹄y行總行資產(chǎn)負(fù)債管理部總經(jīng)理彭家文介紹,招行的信貸系統(tǒng)改造、合同文本條款梳理、客戶通知方案等都在有條不紊地進行中。

          “從2019年10月起,新發(fā)放的房貸已參考LPR定價,這有利于減輕后續(xù)存量貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的壓力。”江蘇銀行一名工作人員告訴記者,在推進新發(fā)放貸款參考LPR定價中,各家銀行積累了一定經(jīng)驗,為存量貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作打下了基礎(chǔ)。

          嚴(yán)躍進表示,銀行網(wǎng)點應(yīng)積極做好案例宣傳和解讀,通過多種渠道讓借款人理解此次轉(zhuǎn)換工作,確保利率調(diào)整信息及時準(zhǔn)確全面?zhèn)鬟_至每一位客戶。

          國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼表示,借款人可主動與銀行進行溝通,協(xié)商確定轉(zhuǎn)換方式和具體條款。轉(zhuǎn)換開始后,要注意辦理房貸的銀行官網(wǎng)、網(wǎng)點公告、短信通知等,盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。(新華社記者 吳雨 楊有宗 潘曄)(據(jù)新華社)



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