地產(chǎn)業(yè)告急。 危險的信號潛藏在133家地產(chǎn)上市公司的三大財務指標中。 首先是資產(chǎn)負債率高企。據(jù)統(tǒng)計,截至3季度末,滬深兩地133家上市房企的平均資產(chǎn)負債率為63%,其中7家負債率高于85%,15家高于80%,51家高于70%,80家高于均值。行業(yè)總負債首破萬億。 經(jīng)營性現(xiàn)金流缺口也在急劇膨脹。約7成共91家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流告負。最嚴重的是首開股份(600376)(600376.SH)和保利地產(chǎn)(600048)(600048.SH),缺口近67億。而這133家公司中,賬面資金少于10億的有83家,少于1億的有20家。 再就是存貨居高不下。近8成合計102家上市公司擁有超過10億的存貨。頭四號公司是萬科A(000002)(000002.SZ)、保利地產(chǎn)、金地集團(600383)(600383.SH)、招商地產(chǎn)(000024)(000024.SZ),分別有1929億、1472億、653億、470億的存貨待周轉(zhuǎn)。 這三組數(shù)據(jù)的矛盾點在于,有6成公司賬面尚不足10億資金,卻有8成房企積壓的存貨超過10億。周轉(zhuǎn)不靈資金緊缺的地產(chǎn)商們,拿什么來拯救過70%的負債率? 51家房企資產(chǎn)負債率超過70% 高資產(chǎn)負債率幾乎成了地產(chǎn)業(yè)的代名詞。ST園城(600766)(600766.SH)是首家出現(xiàn)資不抵債的房企,據(jù)同花順數(shù)據(jù),ST園城在133家上市房企中負債最嚴重,負債率高達110%。其次是高新發(fā)展(000628)(000628.SZ),負債率達95%,瀕臨資不抵債的邊緣。此外資產(chǎn)負債率超過80%的上市房企有15家,其中包括了四大房地產(chǎn)商之一保利地產(chǎn)。 地產(chǎn)商高負債的根源在于十年黃金地產(chǎn)期驅(qū)動下的快速擴張。不管是地產(chǎn)大鱷,還是中小地產(chǎn)商,都力圖從十年的行業(yè)景氣中分到一杯羹。保利是其中的一個典型。 “保利風格相對激進。”眾多分析師這樣評價保利。業(yè)內(nèi)則用“三搶”——“搶土地、搶市場、搶項目”來總結(jié)保利。 據(jù)理財周報統(tǒng)計分析,保利地產(chǎn)在過去的7-8年間擴張速度較快,2010年最為明顯。而2010年,是中國房地產(chǎn)最為鼎盛的一年。 2003年至2011年三季度保利累計賺取利潤170億,其中僅2010年一年的凈利潤就有55億,占比32%;同期經(jīng)營性凈現(xiàn)金累計-537億,2010年高達-445億;2004年至2011年三季度,保利地產(chǎn)的存貨累計增加了1457億,僅2010年一年就劇增了498億;近8年保利地產(chǎn)總負債1004億,其中2010年一年債務就新增了307億。 “保利這兩年的擴展力度很大,平均每年至少新開拓7-8個城市。”東海證券分析師李文印證了理財周報的分析,“今年大環(huán)境不好,稍微放慢節(jié)奏了。” 但是,相對其他地產(chǎn)商,今年保利的擴張力度仍然不小。前三季度保利盈利35.7億,而經(jīng)營現(xiàn)金赤字卻高達66.7億。 據(jù)國泰君安研究所統(tǒng)計,今年1-10月,保利拿下了20多個地產(chǎn)項目,累計911萬平方米,支付地價306億元。僅次于萬科的新增地塊建筑面積1415萬方米。 而業(yè)內(nèi)的多數(shù)地產(chǎn)商則變得謹慎了。“今年房地產(chǎn)投資收緊,地產(chǎn)商的拿地數(shù)量都比去年下降,減少了40%左右。”華泰證券(601688)某分析師告訴理財周報記者。 面對現(xiàn)金壓力,保利仍然沿襲過去8年的運營模式,靠外部融資來緩解現(xiàn)金壓力。截至3季度末,保利的資產(chǎn)負債率約為81%,其中借款和債券在總資產(chǎn)中的占比達30%,預收賬款占比達41%。換句話說,保利借用銀行、債權人和客戶的錢在賺錢。 萬科、招商和金地的運營情況也與保利相似,負債率分別為79%、67%、75%。今年前三季度這三家地產(chǎn)大鱷分別盈利41億、27億、54億,卻各自承擔了15億、27億、36億的經(jīng)營現(xiàn)金缺口,新增借款和債券分別為-30億、36億、10億,預收賬款增量分別為484億、28億和127億。 事實上,133家上市地產(chǎn)公司中依賴舉債擴張的多達80家(資產(chǎn)負債率超過70%),招保萬金僅僅是這80家房企的最大典型。 目前“招保萬金”的賬面資金在133家公司排行前四,合計861億,資金相對充裕。但是,相對于“招保萬金”這四大金剛,一些中小房企面對調(diào)控的抗風險能力可能會稍嫌不足。 “‘招保萬金’是房地產(chǎn)企業(yè)中的佼佼者,面對調(diào)控算是相對安全的。但是它們也會遇到資金鏈緊張的問題,可想而知整個行業(yè)的形勢有多嚴峻,中小開發(fā)商破產(chǎn)的可能也是有的。”珠海某地產(chǎn)商品宣傳部鄧女士表示。 眾多分析師也紛紛表示,體量小、資金壓力較大的中小型房地產(chǎn)企業(yè)將面臨嚴峻考驗,甚至退出市場。 房企平均積壓109億存貨 對于地產(chǎn)商來說,比舉債擴張更危險的是,存貨賣不出去。銷售不暢,則意味著地產(chǎn)商的負債將以存貨的形式存在,不能盡快地周轉(zhuǎn),地產(chǎn)商可能因此面臨資金鏈斷裂的風險。 “我對地產(chǎn)的觀點是不看好,存貨太大。”長江證券(000783)分析師魏國一針見血地指出。 前述地產(chǎn)界鄧女士也透露,“最近公司銷售那邊call客更勤快了。但是客戶來來回回幾趟,也下不了決心下定金。不僅我們公司這樣,整個行業(yè)的情況都差不多。” 同花順數(shù)據(jù)顯示,截至9月30日,133家地產(chǎn)商的存貨總量為14156億元,攀上了歷史最高點。平均每家上市房企有109億元的存貨尚未周轉(zhuǎn)。27家房企的存貨高于行業(yè)平均值。萬科、保利、金地、招商分別以1929億元、1472億元、653億元、470億元的存貨成為業(yè)內(nèi)存貨積壓最多的房企。 其中,今年前三季度萬科和金地的存貨增量分別為596億、198億,創(chuàng)下了十年以來的歷史新高。 金地的情況可以在公告中得到印證。今年8-10月金地的銷售出現(xiàn)了大幅縮水。8月、9月、10月的簽約金額分別下滑了26%、36%、29%。同樣連續(xù)三個月簽約金額下降的還有保利。 而萬科相對去年趨于謹慎,新增地塊建筑面積同比下降了28%。 銷售受阻,存貨積壓,一些房地產(chǎn)企業(yè)選擇通過降價來加速存貨的周轉(zhuǎn),以緩解各種債務到期的燃眉之急。最搶眼的是萬科——國內(nèi)最大的房地產(chǎn)商帶頭自降房價。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,事實上萬科今年以來的降價一直在持續(xù),只是降幅呈遞進式,不容易察覺。 “萬科對市場的把握是很敏銳的,針對今年的行情它是早有打算的了。上半年它就一直在積極地推售,并不像一些地產(chǎn)商還在等待‘金九銀十’。”李文分析道。 北京的金隅萬科城將在11月份推出三期新房源,均價14000元/平方米,比上期低了3000元/平方米。與此同時,深圳的金域緹香也將于本月推出均價萬元左右的精裝修房源,比此前開盤價優(yōu)惠約1000元/平方米左右。 此外,深圳萬科公園里、惠州萬科城、東莞紫臺等項目也推出不同幅度的優(yōu)惠措施。 “萬科是船大不好調(diào)頭。土地儲備量大,拿地成本高,營銷成本高。為了回籠資金保證經(jīng)營的持續(xù)性,它選擇隨行就市降價是正常的。”眾廈地產(chǎn)投資顧問林曉華分析。 緊跟萬科的步伐,一些中小房企也競相降價。 鄧女士向理財周報記者透露,“我們項目前面有一個萬科的樓盤,最近在大甩賣,之后現(xiàn)在我們這個片區(qū)都在打價格戰(zhàn)。我們經(jīng)常要到競爭對手那里去偵察情況,他們降,我們也降。” 但中小房企價格下調(diào)的空間并不大,抵抗價格風險的能力遠不如“招保萬金”等大型房企,如果房價出現(xiàn)雪崩式下滑,這對它們來說將是個嚴冬。 最讓地產(chǎn)商們頭疼的是,不管它們怎么降價,持觀望心理的消費者還是居多。整個地產(chǎn)業(yè)陷入低迷。 16家房企凈利潤率告負 高負債,低周轉(zhuǎn),造成了今年地產(chǎn)公司凈利潤悉數(shù)下滑的結(jié)果。 據(jù)同花順數(shù)據(jù),截至9月30日,133家上市房企中有56家凈利潤出現(xiàn)了下滑,最嚴重的是鳳凰股份(600716)(600716.SH),凈利潤同比下降了3320%。 如果從凈利潤率這一指標衡量,則有16家上市房企的凈利潤率告負,其中虧損得最厲害的是國興地產(chǎn)(000838)(000838.SZ),凈利潤率為-1534%。 前三季度大多數(shù)地產(chǎn)公司上交的成績單都不太理想。作為傳統(tǒng)四強之一的金地集團,也在第三季度落單了。 金地集團7-9月凈利潤僅154萬元,甚至不夠一套房錢,一度引起了市場的關注。 今年3季報顯示,除了金地,萬科、保利、招商的營業(yè)收入、凈利潤都表現(xiàn)為正增長。 從營業(yè)收入來講,萬科、保利、招商的營業(yè)收入分別增長了30%、30%、26%,而金地由于竣工項目多聚集在4季度,營業(yè)收入下降了37%。 從凈利潤的角度來講,萬科、保利、招商的凈利潤增幅分別為7%、53%、44%,而金地的凈利潤卻下降了64%。 針對3季度的業(yè)績情況,金地媒體負責人游女士做出回應,“較多項目竣工時間集中在今年第四季度。這里存在一個已經(jīng)實現(xiàn)銷售但還未進行結(jié)轉(zhuǎn)即確認為營業(yè)收入的周期,造成企業(yè)的銷售情況和利潤體現(xiàn)不能同步,表現(xiàn)為三季末凈利潤同比減少。” 但有分析師則指出,金地3季度結(jié)算資源有限也許與它的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關。金地年初計劃推中高端住宅產(chǎn)品,但在限購的情況下原本鎖定的目標客戶的需求減少。 金地為了適應市場需求做出了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的調(diào)整,因此耽誤了開工和結(jié)算的進度。 “在現(xiàn)在的市場環(huán)境下,不僅是金地,絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著快速去庫存的挑戰(zhàn)。”游女士表示。