截至2011年8月末,銀行房地產(chǎn)貸款余額為10.4萬億元,占比為19.8%
交通銀行(4.73,-0.04,-0.84%)提供京投銀泰融資利率最高12%
浙江廣廈(3.80,-0.04,-1.04%)和中糧地產(chǎn)(4.86,-0.09,-1.82%)貨幣資金難以供應(yīng)短期債務(wù)的償還,但是其貸款利率目前仍然在較為合理的范圍,但是,部分房地產(chǎn)公司向銀行的借款利率卻超乎常規(guī)。
榮盛發(fā)展(7.61,-0.17,-2.19%)2009年10月17日向廊坊農(nóng)業(yè)銀行(2.69,0.01,0.37%)開發(fā)區(qū)支行借2.5億元,2011年10月16日到期,利率為9.30%,利率直逼信托融資。此外,榮盛發(fā)展今年5月從滄州銀行廊坊分行獲得一筆4.5億元的貸款,利率高達(dá)9.4%-10%。如此看來,榮盛發(fā)展連向銀行借款利率為10%都能接受,可見資金告急,急需解圍。
類似榮盛發(fā)展的情況不在少數(shù),京投銀泰2010年12月24日和2011年6月9日兩次向交通銀行北京海淀支行借9億元和5億元,均為12%的利率,實(shí)在令人咋舌。
以往銀行貸款門檻高等待時(shí)間長,信托融資時(shí)間短但成本高;而現(xiàn)在有些房地產(chǎn)公司向銀行貸款成本高于信托融資,但為了緩解資金壓力的房地產(chǎn)公司也削尖了腦袋想得到貸款的額度。
地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)處于整體低迷狀態(tài),資金緊張、各地“限購令”直接影響了房地產(chǎn)公司的銷售情況,進(jìn)而直接影響了開發(fā)商資金回籠的速度,除了房地產(chǎn)公司削尖了腦袋想得到貸款的額度外,中小房地產(chǎn)公司促銷降價(jià)加快周轉(zhuǎn)速度也迫在眉睫,但拿地成本的上升也進(jìn)一步加劇了開發(fā)商的資金壓力。
城商行、農(nóng)商行和外資行也成房地產(chǎn)公司大額貸款座上賓
在這13家房地產(chǎn)公司報(bào)告中,除了國有銀行和股份制銀行,城商行、農(nóng)商行以及外資行也是坐上嘉賓。
北京銀行(10.19,-0.06,-0.59%)作為最早上市的城商行自然不在話下,泛海建設(shè)(3.88,-0.07,-1.77%)就曾從北京銀行杭州分行獲得一筆6億元貸款,由子公司浙江泛海借入,以杭州市江干區(qū)杭政儲(chǔ)出(2004)2號(hào)地塊(二)和地塊(三)作為抵押,同時(shí)由泛海建設(shè)提供擔(dān)保。
杭州銀行雖然未能成為綠城的借款行,但是仍然為多家房地產(chǎn)公司發(fā)放貸款。2010年7月,杭州銀行官巷口支行提供3.5億元的嘉凱城;杭州銀行秋濤支行2009年6月和2011年4月分別為濱江集團(tuán)(7.97,-0.13,-1.60%)提供了2.8億元和2.2億元貸款。
上海銀行則為本地房地產(chǎn)公司中華企業(yè)(5.07,-0.08,-1.55%)在2009年4月提供了4.5億元貸款,中華企業(yè)還曾從江蘇銀行獲得了1億元借款。浙商銀行北京分行、上海分行以及杭州分行分別為京投銀泰、云南城投(7.57,-0.21,-2.70%)以及榮安地產(chǎn)提供了3億元、5億元和2億元貸款。
除了這些城商行,為房地產(chǎn)公司提供貸款的城商行還有成都銀行、西安銀行、滄州銀行、廊坊銀行、恒豐銀行等。
在資金困難時(shí),農(nóng)商行和外資行也是房地產(chǎn)公司資金的重要來源。蘇州高新(5.87,0.34,6.15%)2010年3月就從東吳農(nóng)村商業(yè)銀行獲得6000萬元貸款,貸款利率為6.5310%。而外資行除了前文提到的東亞銀行,永亨銀行深圳分行就曾為中航地產(chǎn)(7.23,-0.12,-1.63%)先后提供兩筆上億元貸款,2010年2月和2010年6月分別貸款1.4億元和1億元。
房價(jià)下降40%,銀行能Hold住?
10月19日,銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示,即使房地產(chǎn)抵押品下跌40%,中國房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)仍可控;更有甚者,劉明康曾在今年7月表示,根據(jù)壓力測試,就是房價(jià)下跌30%、50%這種最壞的情況,我們的不良貸款都可以承受,銀行業(yè)不存在被房地產(chǎn)公司挾裹這一說。
東方證券銀行業(yè)高級(jí)分析師金鱗向理財(cái)周報(bào)記者表示,“銀行的壓力測試是根據(jù)房價(jià)以及抵押品下跌后對(duì)銀行不良貸款等指標(biāo)的影響來衡量的,是靜態(tài)的測試,不具備實(shí)際意義。”
銀監(jiān)會(huì)曾在2010年3月下發(fā)《關(guān)于房屋抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》,提示商業(yè)銀行注意由于城市房屋拆遷對(duì)房屋抵押貸款造成的風(fēng)險(xiǎn)隱患,完善抵押登記等相關(guān)手續(xù)。對(duì)于房價(jià)下跌壓力較大地區(qū),房屋抵押貸款可能面臨較大的抵押物跌價(jià),因此要求銀行對(duì)存量房屋抵押貸款和抵押房屋進(jìn)行清理自查。
中國銀行(3.01,-0.01,-0.33%)業(yè)協(xié)會(huì)10月26日發(fā)布的《中國銀行家調(diào)查報(bào)告(2011年)》顯示,近7成銀行家認(rèn)為房價(jià)將不再上漲,房地產(chǎn)市場大幅調(diào)整是銀行的主要風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺(tái),房地產(chǎn)市場的不確定性增加。加之其關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)較多,涉及面廣,倘若未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅調(diào)整,會(huì)給銀行業(yè)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。
陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖(微博)表示,“盡管結(jié)果顯示銀行業(yè)可以承受房價(jià)30%到50%的下跌,但是實(shí)際上銀行無法承受。因?yàn)榉績r(jià)一旦下跌到這個(gè)幅度,就已經(jīng)說明中國經(jīng)濟(jì)硬著陸了。這樣的風(fēng)險(xiǎn)是承受不住的。但是這種可能性基本不存在。”
截至2011年8月末,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款(包括土地儲(chǔ)備貸款、開發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款)余額為10.4萬億元,占各項(xiàng)貸款的比重為19.8%,其中住房按揭貸款約占一半。10.4萬億的房地產(chǎn)貸款,房價(jià)下跌是否引發(fā)中國“次貸危機(jī)”?
東方證券銀行業(yè)高級(jí)分析師金鱗向理財(cái)周報(bào)記者表示,“與美國的次貸危機(jī)不同,中國的個(gè)人住房按揭有著嚴(yán)格的限制,首付至少三成,而美國是零首付。中國的個(gè)人住房按揭貸款沒有問題,地方平臺(tái)貸款問題也不大;由于房價(jià)下跌,成交量萎縮,開發(fā)商資金回籠出現(xiàn)問題,因此房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率可能會(huì)有所上升。”
“根據(jù)對(duì)65家A股上市開發(fā)商已披露的銀行貸款記錄研究,總體而言,過去兩年里擔(dān)保貸款占開發(fā)商貸款總額的比例上升,這表明銀行早已意識(shí)到房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn),對(duì)開發(fā)商放貸更為謹(jǐn)慎。”高華證券某分析師表示。