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    1. 究竟|收房變成開(kāi)盲盒,取消“公攤面積”有沒(méi)有必要?

      2022-09-05 09:07:57  來(lái)源:澎湃新聞  作者:  閱讀: 張家界日?qǐng)?bào)社微信

        有關(guān)房屋公攤面積的話題再次引發(fā)熱議。近日,針對(duì)政協(xié)委員王鳳華提出的《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積的提案》,內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳答復(fù)稱:我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。

        這也一度被認(rèn)為邁出了“取消公攤面積”破題的一步。

        不過(guò),隨后,內(nèi)蒙古住建廳回應(yīng)取消“公攤面積”稱,僅僅是建議。9月1日,據(jù)中新網(wǎng)報(bào)道,內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)處有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)說(shuō),“住建廳網(wǎng)站上登的是一個(gè)上報(bào)住建部的建議,部分媒體有過(guò)度解讀之嫌?!?/p>

        這也是近半個(gè)月來(lái),“公攤面積”第二次引發(fā)廣泛熱議。

        取消“公攤面積”為何呼聲不斷?

        同策研究院報(bào)告顯示,近年來(lái),公攤面積肉眼可見(jiàn)地?cái)U(kuò)大,實(shí)際得房率不可遏止地下滑。比如高層住宅合理的公攤面積占比應(yīng)該在16%-24%之間,就能保證居住的舒適度和品質(zhì),但現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商高層住宅30%的公攤很常見(jiàn),甚至有些開(kāi)發(fā)商110平方米的房子拿到手只剩61平方米。

        今年8月16日,《法制日?qǐng)?bào)》發(fā)布的一篇文章就顯示,山東省青島市一位市民購(gòu)買(mǎi)了110平方米的房子,到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米;購(gòu)房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積,收房時(shí)卻變成了46%......

        此次,內(nèi)蒙古住建廳在答復(fù)中也指出,目前,全國(guó)在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn),公攤面積確定具有很強(qiáng)的專業(yè)性,廣大購(gòu)房者對(duì)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解,也不能直觀地了解實(shí)際套內(nèi)面積,且公攤面積因項(xiàng)目不同存在差異,造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。

        因此,在“公攤”、“公攤系數(shù)”、“公攤率”、“套內(nèi)建筑面積”等專業(yè)術(shù)語(yǔ)堆砌下,收房變成開(kāi)盲盒,近年來(lái),“取消公攤面積”的呼聲不斷。

        對(duì)“公攤面積”的爭(zhēng)論點(diǎn)在哪里?

        今年兩會(huì)期間,據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道,全國(guó)政協(xié)委員洪洋曾提到,在商品房銷售中附加公攤面積是全國(guó)普遍現(xiàn)象。但是公攤哪些面積,公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧,只能由開(kāi)發(fā)商“信口開(kāi)河”,業(yè)主毫無(wú)申辯權(quán)利。

        洪洋提到,從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測(cè)量清楚每戶的公攤面積,也從來(lái)沒(méi)有哪一個(gè)業(yè)主測(cè)量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見(jiàn)、摸不著,而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用。公攤面積劃分沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。哪些區(qū)域?qū)儆诠珨偯娣e,哪些區(qū)域不是,有沒(méi)有重復(fù)收費(fèi),也只能由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。

        北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣也提到,公攤說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單,但是在現(xiàn)實(shí)生活中公攤部分、公共部分(公攤之外,不計(jì)入房本分?jǐn)偯娣e,但是歸全體業(yè)主所有的部分,比如小區(qū)的公共道路、公共綠地、配套用房等)對(duì)于業(yè)主而言,往往是不可控的,甚至是不可知的。不乏一些公攤部分、公共部分,廣大業(yè)主花了錢(qián),卻不知道具體在哪里,更不知道有沒(méi)有產(chǎn)生收益。

        取消“公攤面積”難在哪?

        內(nèi)蒙古住建廳在答復(fù)中提到,“在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù),對(duì)防止出現(xiàn)公攤面積無(wú)序增加,減少購(gòu)房過(guò)程中的矛盾糾紛,維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用。因此,我廳將取消‘公攤面積’的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部?!?/p>

        不過(guò),內(nèi)蒙古住建廳也坦言,以建筑面積作為商品房銷售的計(jì)價(jià)依據(jù),已經(jīng)實(shí)施多年,并且已有法律法規(guī)確認(rèn),如果改革計(jì)價(jià)依據(jù)首先必須修改完善相關(guān)配套制度,明確套內(nèi)建筑面積的概念及計(jì)價(jià)方式,做好宣傳、普及和解釋論證工作,設(shè)置合理的過(guò)渡期,以實(shí)現(xiàn)計(jì)價(jià)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過(guò)渡,因此實(shí)施的難度較大,周期較長(zhǎng)。

        同時(shí),查詢內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)可以發(fā)現(xiàn),內(nèi)蒙古并非首次回應(yīng)“公攤面積”。早在2021年9月18日,內(nèi)蒙古住建廳就曾答復(fù)過(guò)王鳳華《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》。

        彼時(shí),內(nèi)蒙古住建廳指出,“公攤建筑面積”并不是一個(gè)規(guī)范的名詞,是大家在日常使用過(guò)程中對(duì)業(yè)主個(gè)人分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱。住建部門(mén)對(duì)于共有建筑面積有明確的規(guī)定。對(duì)于公攤面積占商品住宅產(chǎn)權(quán)面積的比例,目前沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)或者強(qiáng)制的范圍,主要取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)內(nèi)容。自治區(qū)住建廳與自治區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局共同制定的《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中,已經(jīng)將商品房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e等明確列出,供購(gòu)房人參考。

        答復(fù)還提出,目前,絕大部分成套商品房屋都必須配有共有建筑部分,比如公共門(mén)廳、過(guò)道、電梯井等。共用建筑部分的產(chǎn)權(quán)是歸業(yè)主共有的,具體分?jǐn)偟矫恳粦魳I(yè)主時(shí),就是通常所指的“公攤建筑面積”。物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、交易契稅等都是按照不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積收取的。因此,“公攤建筑面積”是目前商品房屋一定會(huì)有的面積,也是業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的組成部分。

        下一步,內(nèi)蒙古住建廳將加強(qiáng)商品房屋面積測(cè)繪的指導(dǎo),推動(dòng)住宅品質(zhì)提升,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)時(shí),提高設(shè)計(jì)水平,盡可能減少“公攤建筑面積”,降低業(yè)主在后期持有房屋階段的各項(xiàng)費(fèi)用。

        取消公攤面積有沒(méi)有必要?

        面對(duì)取消公攤面積的呼聲,有一種聲音認(rèn)為,取消公攤面積后,開(kāi)發(fā)商勢(shì)必提高套內(nèi)單價(jià),房屋總價(jià)可能相差無(wú)幾,只是換湯不換藥,故而沒(méi)有調(diào)整的必要。

        不過(guò),也有觀點(diǎn)指出,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),能夠住上明明白白的房子,不再為一筆接一筆的糊涂賬埋單更重要。

        在首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池看來(lái),住房面積是否包含公攤面積是住房面積計(jì)量問(wèn)題,包含不包含公攤面積只是一種計(jì)量方式,與一套房的總價(jià)沒(méi)有關(guān)系。取消公攤面積之后,反而住房單價(jià)會(huì)上漲,物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、稅費(fèi)等一系列標(biāo)準(zhǔn)都需要重新修訂,因?yàn)檠蛎鲈谘蛏砩?,建房的成本不?huì)因?yàn)槿绾斡?jì)量而改變,因此,取消公攤面積沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義,反而會(huì)帶來(lái)一系列其他困擾。因?yàn)槊織潣恰⒚總€(gè)小區(qū)的公攤面積都不一樣,依據(jù)樓房的檔次、高低,不一而論。

        趙秀池認(rèn)為,個(gè)別開(kāi)發(fā)商貨不對(duì)板,夸大公攤面積,應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管,而不是取消公攤面積能解決的。

        其認(rèn)為,因?yàn)楣珨偯娣e確實(shí)是存在的,沒(méi)有墻不是房子,沒(méi)有樓道、電梯無(wú)法上樓。取消公攤面積容易,但取消公攤面積沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義。不會(huì)如購(gòu)房人期望的那樣,因此少支付費(fèi)用。

        如何將公攤的“水分”擠出去?

        那么,在當(dāng)前制度下,如何確保消費(fèi)者權(quán)益,將公攤的“水分”擠出去呢?

        王玉臣提到,公攤部分是客觀存在的,不存在客觀取消的問(wèn)題。但是可以在房屋銷售的時(shí)候,不以建筑面積對(duì)外銷售,以除去公攤面積后的套內(nèi)建筑面積或套內(nèi)使用面積進(jìn)行銷售,這就可以有效避免相關(guān)的銷售欺詐。而且,不論是銷售的時(shí)候,還是交房的時(shí)候,如果做到對(duì)公攤部分,對(duì)公共部分充分公示,充分地公開(kāi)透明,侵占公攤公共的問(wèn)題勢(shì)必大大減少。

        此前,《半月談》評(píng)論文章指出,應(yīng)探索用套內(nèi)面積替代建筑面積計(jì)價(jià),將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言,這可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)更科學(xué),更真實(shí)地反映群眾現(xiàn)階段的居住條件,更敏銳地揭示市場(chǎng)行情變化,為房地產(chǎn)稅征收創(chuàng)造更有利的條件,為政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)調(diào)控措施提供更有價(jià)值的數(shù)據(jù)參考。

        取消“公攤面積”為何總是雷聲大雨點(diǎn)小?

        廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,“取消公攤”的熱度確實(shí)比較高,但針對(duì)這一問(wèn)題還是要正本清源的看待。很多人將“取消公攤”解讀為降低成本、降低房?jī)r(jià),甚至有人認(rèn)為,取消公攤后這部分面積就不計(jì)入價(jià)格了,以后就不用老百姓買(mǎi)單了。

        “但其實(shí),買(mǎi)房子肯定包含兩個(gè)部分,一個(gè)是套內(nèi)面積,一個(gè)是公攤面積。在大家呼喊公攤面積不透明不合理的同時(shí),當(dāng)前占用公攤面積的情況也時(shí)有發(fā)生,包括在樓道中停自行車、放鞋架等。因此要客觀看待‘公攤面積’”。

        官方是否提及取消公攤?

        目前,官方未正面提及取消公攤。

        不過(guò),2019年2月18日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》。在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中,有一份3.1萬(wàn)字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》,其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?!边@是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。

        這份征求意見(jiàn)稿文末附的起草說(shuō)明中提到,目前,我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易,這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題,以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

        2019年9月10日,在對(duì)反饋意見(jiàn)和修改建議進(jìn)行認(rèn)真研究分析和處理后,住建部辦公廳曾第二次發(fā)布關(guān)于征求《住宅項(xiàng)目規(guī)范》等住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范意見(jiàn)的函。不過(guò),第二次發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)稿中已不見(jiàn)“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的字樣。

        2022年3月15日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布關(guān)于《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知。通知顯示,根據(jù)住建部工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)編制工作計(jì)劃,《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已起草完成,在前期多次征求意見(jiàn)基礎(chǔ)上修改完善并經(jīng)專家審查通過(guò)。

        澎湃新聞注意到,2022年3月15日發(fā)布的關(guān)于《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開(kāi)征求意見(jiàn)稿中,未再提及“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。

        取消公攤面積對(duì)誰(shuí)影響最大?

        中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出,是否以套內(nèi)計(jì)價(jià)對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無(wú)影響,主要影響的是部分打著政策擦邊球賣(mài)低得房率房子的開(kāi)發(fā)商。另外,對(duì)于購(gòu)房者而言,物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。

        張大偉稱,公攤面積并不是越小越好,不計(jì)入面積價(jià)格,意味著開(kāi)發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價(jià),另外如果開(kāi)發(fā)商過(guò)度擠壓公攤,會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào),包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。

        對(duì)于購(gòu)房者而言,張大偉稱,套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售,對(duì)于現(xiàn)房和二手房,購(gòu)房者更容易計(jì)價(jià)。從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看,全國(guó)已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地,的確更有利于購(gòu)房者,對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言減少了灰色利益。

        不計(jì)入公攤面積對(duì)房?jī)r(jià)有何影響?

        對(duì)于大眾而言,取消公攤面積是否會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響也是討論的熱點(diǎn)之一。

        上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出,無(wú)論是公攤面積計(jì)價(jià)還是套內(nèi)面積計(jì)價(jià),對(duì)購(gòu)房者而言,只是計(jì)價(jià)方式有所改變,對(duì)總房?jī)r(jià)并不會(huì)產(chǎn)生太大影響。

        廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,公攤對(duì)房?jī)r(jià)的影響實(shí)乃無(wú)稽之談,公攤對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)任何影響。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn),本身就由專有和共有兩個(gè)不可或缺的部分組成,一邊兒輕了,一邊自然就重了。另外,大家買(mǎi)房,購(gòu)買(mǎi)的不只是室內(nèi)居住,還有由公攤部分支撐的社區(qū)服務(wù)。過(guò)去的筒子樓得房率(套內(nèi)面積占比)很高,但配套設(shè)施少、公共服務(wù)差?,F(xiàn)在的高層得房率低(70%-80%),但有高速電梯,有物業(yè)管理,采光通風(fēng)也好。

        易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,對(duì)于取消公攤面積的議題,應(yīng)該說(shuō)值得關(guān)注,體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者或業(yè)主降低成本、規(guī)范小區(qū)運(yùn)作的導(dǎo)向。但羊毛出在羊身上,如果不公攤成本,成本不消化,開(kāi)發(fā)商也還是可以算到房?jī)r(jià)上。

        嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,若簡(jiǎn)單取消掉,公攤面積如何管理還是一個(gè)問(wèn)題。其認(rèn)為,后期可以建議一些小區(qū)或房企主動(dòng)申報(bào),未來(lái)房企若是資金實(shí)力強(qiáng),那么完全可以把公攤面積給取消。比如公攤面積的成本讓房企自己來(lái)承擔(dān),這樣房企可以多考慮增值收益等。類似過(guò)程需要和業(yè)主多協(xié)商、多論證,這樣才能形成一個(gè)公攤?cè)∩嵋庖?jiàn)的公約數(shù)。


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